[부동산 경매] 경매 매물 알아보는 절차

[운명을 바꾸는 부동산 수업]의 저자 부읽남은 경매를 알아보는 절차를 ①물건 검색, ②권리분석, ③시세 조사 및 현장 조사, ④입찰 및 낙찰, ⑤경락잔금 납부, ⑥명도, ⑦수리, ⑧임차 순으로 이루어져야 된다고 말하고 있습니다.

 

경매 흐름
1. 물건 검색	- 현재 자신의 자산에 맞춰 매물 검색 - 꾸준한 매물 검색 필요
2. 권리분석	- 낙찰자가 물어줘야 할 돈이 있는지 확인 - 이해 안되는 물건은 입찰하지 않아야 함
3. 시세 조사 및 현장 조사	- 정확한 시세 조사가 관건 - 추가 비용의 정확한 계산
4. 입찰 및 낙찰	- 준비물 확인 - 적정 입찰가 결정(경험적 부분) - 떨어지면 1단계부터 반복
5. 잔금 납부(경락대출)	- 경매는 전세 끼고 매수가 불가능 - 입찰일로부터 30~45일 내 완납
6. 명도	- 통상적으로 소정의 이사 비용 발생 - '인도명령' 이용하여 강제집행 가능
7. 수리	- 임차인을 위한 최소한의 수리
8. 임차	- 매도 혹은 임차인 구하기 - 최대한 빨리 구하는 것이 이득

 

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1단계. 물건 검색

우리나라 법원에서 운영하는 사이트인 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 모든 경매 매물 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

https://www.courtauction.go.kr/

대한민국법원 법원경매정보

 

 

경매를 많이 하시는 분들은 '스퍼드 옥션'이나 '지지옥션'과 같은 유료 사이트를 이용하기도 한다고 합니다. 유료 사이트 경우에는 무료 사이트엔 없는 편리한 부가 기능이 많습니다. 법원경매정보를 이용할 때는 해당 매물의 등기부등본이나 전입세대 열람 등을 위해 매번 스스로 찾아봐야 하는 번거로움이 있지만, 유료 사이트에는 이를 포함한 다양한 정보를 제공합니다.

 

하지만 저와 같은 부린이가 매물 검색을 위해 몇 십만 원에 해당하는 금액을 쓸 수는 없기에 저는 일일이 찾아보는 방식을 선택하려고 합니다.

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2단계. 권리분석

권리분석은 일반 매매에는 없는 경매 절차입니다. 경매에는 채무 관계로 법적 소송과 다툼이 있는 물건이 나오게 됩니다. 어떠한 경우에는 낙찰자가 입찰 금액 이외의 추가금을 물어주어야 하는 물건도 있게 됩니다. 따라서 입찰할 물건이 있다면 부동산에 얽혀있는 이해 당사자 간의 법적 권리를 분석해야 합니다.

 

① 말소기준권리 확인

말소기준권리를 확인해야 합니다. 말소기준권리란, 부동산을 낙찰받는 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리입니다.

 

말소기준권리보다 빨리 설정된 권리는 낙찰자에게 인수되고, 느린 권리는 소멸한다고 이해하면 됩니다. 말소기준권리에는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정이 있습니다. 이중 가장 빨리 설정된 권리를 '소멸 기준'으로 잡습니다. 이 소멸 기준보다 느린 권리는 모두 소멸하게 됩니다. 또한 말소기준권리는 자신도 낙찰되면 같이 소멸하게 됩니다. 결국 자신을 포함 자기보다 느린 권리를 모두 소멸시킨다고 생각할 수 있습니다.

 

② 임차인의 대항력 확인

임차인의 대항력이란, 임차인이 말소기준권리(소멸 기준)보다 빠른 날짜에 전입신고를 했다면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 수 있게 해주는 권리입니다. 주택임대차보호법에 의해 보장되는 권리로, 대항력이 있을 시에 임차인은 새로운 주인, 즉 낙찰자에게 보증금을 모두 받아낼 권리를 갖게 됩니다.

 

따라서 경매 투자자 입장에서는 내가 입찰하려는 물건을 점유하고 있는 사람이 임차인인지 여부가 중요하며, 임차인이 말소기준권리 일자보다 전입신고를 빨리 했는지, 즉 대항력이 있는지 따져봐야 합니다. 참고로 소유자는 임차인이 될 수 없으니 당연히 대항력이 있을 수 없습니다.

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3단계. 시세 조사 및 현장 조사

경매도 부동산을 사는 행위이기에, 해당 물건의 시세와 현장 수요를 파악해야 합니다. 경매 투자는 남들이 꺼리는 물건을 주로 다룰 수밖에 없고, 그런 물건은 시세 조사가 어려운 빌라나 오피스텔, 상가인 경우가 많습니다. 또한 혹시 모를 실수나 추가 비용 등을 사전에 예측하기 위해 다양한 방식으로 정보를 수집해야 합니다. 적정비용을 계산하고 최적 입찰가를 결정하기 위해 많은 노력이 필요합니다.

부동산 경매

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4단계. 입찰 및 낙찰

경매는 정해진 입찰일에 해당 관할 법원에 직접 가서 참여하며, 본인 신분증, 도장, 입찰 보증금을 준비해야 합니다. 대리인이 참여할 때는 위임장이 있어야 합니다. 

 

입찰장에 도착하면 입찰 보증금을 넣는 봉투와 '기일입찰표'를 받게 됩니다. 기일입찰표에는 입찰인의 신상, 물건 정보와 원하는 입찰 금액을 적어서 냅니다. 입찰이 마감되면 개찰 후 입찰가가 가장 높은 사람이 낙찰에 성공하게 됩니다.

 

이때 적정 입찰가를 맞추는 것이 중요합니다. 입찰가가 낮아질수록 낙찰 확률이 낮아지게 됩니다. 반면에 어느정도어느 정도 시세 차익을 내기 위해서는 입찰가를 최대한 낮추는 것이 중요하죠. 어느 정도 시세차익을 내면서 경재자보다는 높게 써야 하는 매우 어려운 과정입니다.

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5단계. 경락잔금 납부

낙찰을 받았으면, 이제 잔금을 치러야 합니다. 보통 입찰일로부터 30~45일 사이에 납부하면 됩니다. 입찰 보증금을 제외한 금액 전체를 내게 됩니다.

 

여기서 중요한 게 경매는 일반 매매 방식처럼 전세를 끼고 세입자를 들여 잔금을 치를 수 없습니다. 잔금까지 모두 납부하고 소유권을 완전히 이전받은 뒤에야 전세를 놓을 수 있기 때문입니다. 그리고 점유자가 있다면 명도 과정을 거쳐야 되고요. 

 

부족한 돈은 경락잔금대출을 받을 수 있습니다. 일반적인 주택담보대출과 비슷한 성격을 띠는 상품입니다.

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6단계. 명도

명도는 일반 매매에는 거의 없는 과정으로, 기존 점유자(집주인 or 임차인)를 내보내는 일을 말합니다. 낙찰자는 '대항력'이 없는 임차인을 내보낼 수 있는 법적 권리를 갖지만, 이 과정에서 다툼이 발생할 수 있습니다. 이때 점유자와 협상하는 과정에서 날 선 대화가 오고 가는 경우가 발생하기도 합니다. 

 

 

인도명령과 강제 집행

만약 기존 점유자와 원만한 합의가 어렵게 되면, 협상이 아닌 법으로 문제를 해결할 수 있습니다. 낙찰 후 절차에 따라 법원에 '인도명령'을 신청 후 '강제 집행'을 하면 낙찰자는 거주자와 만날 일도 없이 명도를 진행할 수 있습니다. 대신 이 과정은 2~3개월 정도의 시간이 소요됩니다. 그에 따라 관련 비용이 발생할 수밖에 없게 됩니다. 

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7단계. 수리

명도까지 완료하고 비어 있는 집을 수리하는 단계입니다. 일반 매매와 크게 다른 점은 없지만, 수리해야 할 부분이 많을 수 있습니다. 소유주가 원해서 집을 매도한 것이 아니다 보니, 상대적으로 관리가 덜 된 경우가 있습니다.

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8단계. 임차

월세나 전세를 놓아 임차인을 구하게 되면서, 경매 과정을 끝마치게 됩니다.

 

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