[부동산 경매] 경매 입찰전 해야 할, 경매 매물 조사 & 권리분석 & 시세 및 현장 조사

부동산 경매를 공부하면서 직접 해보는 과정이 필요하다고 느꼈습니다. 그래서 눈길이 가는 매물을 기준으로 앞선 포스팅에서 정리한 흐름대로 확인해보려고 합니다.

 

부동산 경매

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1. 물건 검색

1-1. 물건 검색

저는 경매 알리미라는 어플을 이용해서 관심 매물을 확인해 봤습니다. 위치는 수원, 용인, 성남 등 경기 남부로 매물을 확인했습니다. 경매 알리미는 지도로 검색을 가능하게 만들어놔서 정보를 찾는 데 사용하기 편리했습니다.

 

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.auctionmsg.app&pcampaignid=web_share

경매알리미 - 아파트, 부동산 경매 - Google Play 앱

 

 

그러던 중 광교신도시 상현역 주변에 오피스텔 매물이 나온 것을 확인했습니다. 유찰은 5회 정도 하면서 최저 가격 2천6백까지 내려왔더라고요. 이 정도면 현재 가지고 있는 자산 안에서 매수할 수 있다고 판단했습니다.

경메 매물

 

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1-2. 법원경매정보 사이트 들어가서 매물 정보 확인하기

대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)

 

경매 알리미 어플에서 본 매물정보로 매물에 관한 정보를 찾았습니다. 법원경매정보 사이트에서 상단 탭에 [경매물건] - [물건상세검색] 로 들어가서, 법원+사건번호를 기입합니다.

 

물건 내역

해당 물건은 상현역 바로 앞에 있는 오피스텔로 최저 매각 가격이 2천6백만 원 정도 됩니다. 재매각건이라서 매수보증금은 최저 매각 가격의 20%를 납부해야 하네요.

 

기일내역

 

해당 물건은 총 5차례 유찰되었고, 1차례 낙찰이 되었는데 대금지급기한을 넘기면서 다시 매물로 나오게 되었네요. 어떤 이유로 낙찰자가 포기했는지 파악해야 할 것 같습니다.

 

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2단계. 권리분석

권리분석은 해당 부동산에 얽힌 각 이해 당사자의 법적 권리를 분석하는 과정입니다. 경매에는 채무 관계로 법적 소송과 다툼이 있는 물건이 나오기에, 혹시 모를 다툼이나 채권자에게 예상치 못한 돈을 물어주는 상황이 발생하지 않기 위해 권리분석을 진행해야 합니다.

 

2-1. 매각매물명세서

매각매물명세서는 법원경매정보 사이트를 통해 확인할 수 있습니다. 매각매물명세서에서는 총 3가지만 확인하면 됩니다. 최선순위설정&전입신고&확정일자, 배당요구종기&배당요구여부, 등기된 부동산에 관한 권리~소멸되지 아니하는 것 부분을 확인해 주시면 됩니다.

매각매물명세서

 

2-1-1. 최선순위설정&전입신고&확정일자 (파란부분)

① 최선순위설정

최선순위설정 일자의 경우는 말소권리기준이라고 생각하면 됩니다. 말소권리기준은 등기부등본 부분에서 설명드리겠습니다. 

 

해당 건 말소권리기준은 2020-10-20 가압류로 확인되네요.

 

② 최선순위설정&전입신고

최선순위설정에 있는 말소권리기준 날짜와 전입신고 날짜를 비교해 세입자의 대항력을 확인해야 합니다. 최선순위설정보다 전입신고가 빠른 경우, 세입자에게 대항력이 발생합니다. 즉, 돈을 요구할 수 있는 권리가 생기게 되는 것이죠.

 

해당 건은 말속권리기준보다 전입신고가 빨라 세입자에게 대항력이 있는 물건입니다.

 

 

2-1-2. 배당요구종기&배당요구여부

배당요구종기는 경매가 진행이 될 때 채권자나 임차인등 경매가 진행되는 물건과 연관되어 있는 돈을 받을 권리가 있는 사람이 경매 낙찰대금에서 채권액을 변제받겠다고 신청하는 마지막 날입니다. 따라서 배당요구여부 날짜가 배당요구종기일보다 느린 경우는 해당 권리가 박탈당하게 됩니다.

 

다만, 해당 건과 같이 세입자에게 대항력이 있으나 배당요구를 하지 않은 경우에는, 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수하게 됩니다. 그 이유는 아래 항목을 보면 됩니다. 

대항력에 대한 문구

 

위 내용으로 세입자가 대항력은 있으나 배당요구를 하지 않는 경우를 해석하면, 배당요구를 안 했다는 사실은 다른 권리와 경합하지 않겠다는 의미로 대항력만 주장한다는 말과 같게 됩니다. 즉, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 한다는 말과 같게 됩니다.

 

해당 건은 세입자는 어차피 보증금을 낙찰자에게 받을 수 있으니, 따로 번거롭게 배당요구를 하지 않은 케이스가 되는 것이지요.

 

2-1-3. 등기된 부동산에 관한 권리~소멸되지 아니하는 것 (빨간 부분)

2-1-1, 2-1-2의 내용을 토대로 '등기된 부당산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'에 낙찰자에게 전가되는 것을 보여주게 됩니다. 

 

따라서 이 부분이 빈칸으로 되어 있거나, "해당사항 없음"으로 되어 있는 건은 낙찰 후 문제될 것이 없다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

더 자세한 내용은 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.

 

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2-2.등기부등본 확인하기

권리분석을 위해서는 기본적으로 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 등기사항전부증명서의 약어로, 해당 부동산에 대한 등기 및 권리를 확인할 수 있는 문서입니다. 인터넷 등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원으로 확인할 수 있습니다.

인터넷등기소 (iros.go.kr)

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

등기부등본 확인

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

• 표제부 : 부동산의 사실관계에 대한 설명
• 갑구 : 해당 부동산의 소유권과 관련된 사항에 대한 설명
• 을구 : 소유권 외의 권리에 대한 설명

 

표제부는 해당 부당산의 지번과 지목, 구조 등 현황이 나와 있는 부분입니다. 위치가 어디이고 어떤 용도로 사용되고 있는지, 면적은 얼마이고 어떤 구조로 되어 있는지 알려주는 부분입니다. 권리분석을 위한 등기부등본 확인 시에는 표제부는 따로 정리할 필요는 없습니다. 그렇다고 표제부가 중요하지 않다는 이야기는 아니니 오해 없으시길 바라겠습니다. 

표제부

 

갑구를 통해서는 해당 부동산의 소유권과 관련된 사항을 살펴볼 수 있습니다. 중간에 매매나 경매 등을 통해 소유권이 이전되면 이전 소유자에 대한 내용도 전부 나오는 부분입니다. 경매 기준으로 보면 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등의 권리가 있으면, 해당 건은 경매에 들어간 물건임을 확인할 수 있습니다.

 

해당 건은 가압류를 당해 22년 8월 17일에 강제경매개시가 결정되었습니다.

 

을구는 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등 소유권 이외의 권리를 보여주는 부분입니다.

 

을구에서 해당 물건은 주택임차권이 있음을 확인할 수 있습니다. 

 

권리분석을 할 경우에는, 갑구와 을구 내용을 정리하며 분석하면 도움이 됩니다. 빨간 줄이 그어져 있는 사항들을 제외하고 살아있는 권리를 접수일자, 권리의 종류, 권리자, 채권 금액에 따라 날짜 순서대로 쭉 정리하면 됩니다.

접수일자	권리종류	권리자	채권금액
2014-09-16	소유권이전	박**
2020-10-20	가압류	(주) 한국씨티은행	122,350,347 원
2021-02-05	주택임차권	김**	- 전입신고일자 : 2018-12-24 - 확정일자(1차) : 2018-11-14 130,000,000 원  - 확정일자(2차) : 2019-12-10135,000,000 원
2022-08-17	강제경매결정개시	주택도시보증공사	(2022타경66660)
2023-04-18	압류	군포시
2023-11-13	압류	용인시

 

말소권리기준

말소권리기준이란, 경매를 통해 부동산이 매각될 때 소멸되는 권리들 중 가장 앞선 권리를 의미합니다. 말소기준권리를 포함하여 이보다 늦게 설정된 권리는 권리금액을 모두 받았는지 못 받았는지, 또 권리의 종류를 불문하고 매각으로 깨끗이 소멸됩니다. 

 

말소권리기준이 되는 것은 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기, 전세권이 있습니다. 

 

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• 저당권 : 채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유/이용할 수 있도록 하고, 채무가 이행되지 않을 때 그 물건에서 우선적으로 변제받을 수 있도록 한 채권자의 권리
• 근저당권 : 저당권의 일종으로 채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도 내에서 담보하는 저당권
• 압류 : 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 채무자의 재산 처분이나 권리행사 등을 못 하게 하는 절차
• 가압류 : 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래에 강제집행이 불가능하므로 이런 일을 예방하기 위해 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류, 확보하는 보전 절차의 일종
• 가등기 : 부동산 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 청구권을 보전하려는 경우, 청구권이 정지조건부이거나 장래에 확정될 것에 대비해 본등기의 순서 확보를 위하여 하는 등기
• 담보가등기 : 채권잠보를 목적으로 하는 가등기
• 기입등기 : 새로운 등기 원인이 발생한 경우에 새로운 사항을 등부등본에 기재하는 등기
• 강제경매기입등기 : 경매를 통해 부동산을 매각하는 방법에는 임의경매와 강제경매가 있음. 임의경매는 스스로 경매신청권원이 있는 권리들(저당권, 근저당권, 전세권 등)의 신청에 의한 경매 절차이고, 강제경매는 소송에 의한 별도의 판결문을 통한 경매 절차. 강제경매 기입등기는 강제 경매가 시작되었다는 것을 등부등본에 기입하는 것을 뜻함
• 전세권 : 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용하거나 수익을 얻은 후, 계약기간이 종료되어 부동산을 반환할 때 전세금을 돌려받는 권리

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말소권리기준

그럼 해당 물건과 같은 경우는 가압류가 진행된 2020-10-20가 말소권리기준이 됩니다. 이는 매각물건명세서에서도 확인할 수 있습니다. 더블체크하면 2020-10-20이 말소권리기준이 맞다는 것을 확인할 수 있습니다.

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3단계. 시세조사 및 현장조사

권리분석까지 끝났으면, 해당 매물 주변 시세조사가 이뤄져야 합니다. 네이버 부동산, 호갱노노 등을 활용해 시세를 확인해 안전마진, 수익성 등을 면밀하게 파악해야 합니다.

네이버페이 부동산 (naver.com)

네이버페이 부동산

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)

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현장조사를 통해 매물이 가지고 있는 장단점을 파악하고, 동네 분위기 등을 파악해야 합니다. 저는 이 과정을 자주 가보는 수밖에 없다고 생각합니다.

 

 저는 그래서 관심있는 동네에서 자전거나 자차로 배민라이더를 하면서 동네를 살펴보곤 합니다. 지금까지 평택고덕, 수원 영통구, 용인 수지구 쪽에서 하면서 어디에 뭐가 있고 어떤 역이 있는지 파악했습니다. 배민라이더 장점이 돈도 벌면서, 그 지역 수준을 파악할 수 있습니다. 거기다 배달원이라는 신분으로 단지 내부까지 돌아볼 수 있으니까요.

 

대분류	소분류	상급	중급	하급
위치	인구	80만 명 초과	50~80만 명	50만 명 이하
	입지	해당 권역 내 도심지(업무중심지)까지 거리로 상, 중, 하 (지역마다 편차가 크므로 상대 평가 필요)
편리	주거형태	- 대단지 아파트(1,000세대 이상) - 대단지 주상복합(700세대 이상)	- 중단지 아파트(300~1,000세대) - 중단지 주상복합 및 아파텔(300~700세대)	-300세대 미만 아파트 - 빌라, 오피스텔 및 기타
	교통 인프라	출퇴근의 편리성을 기준으로 하여 지하철과 버스 정류장, 고속도로 및 고속화도로, 도시철도 등 여러 가지를 종합하여 상, 중, 하로 평가(지역마다 편차가 크므로 상대 평가 필요)
	주거 인프라	대형 공원, 백화점, 복합 쇼핑몰, 아파트 밀집지(3,000세대 이상)를 갖추고 있는지를 기준으로 상, 중, 하로 평가(이름만 들어도 알 만한 공원 혹은 타지에서 찾아올 정도로 큰 쇼핑몰 유무)
	상업 인프라	업무지역과 초대형 상권, 대형 전시장, 공연 경기장 유무
관심	교육 환경	관심 지역의 학원가와 초/중학교 학군이 좋은 편인지 조사하여 상, 중, 하로 평가(지역마다 편차가 크므로 상대평가 필요)
	개발 가능성	- 신축급 아파트 - 용적률 낮은(150% 이하) 구축 아파트 - 재개발 지구 내 빌라	- 용적률 보통(150~200%) 구축 아파트 - 역세권 낡은 빌라촌	- 재건축 가능성 낮은 연식 아파트 - 재개발 가능성 낮은 빌라 - 오피스텔, 도시형 생활주택
우월감	소득수준	권역 내에서 소득 수준이 높은 지역인지에 따라 상, 중, 하로 평가
	랜드마크유무	도보 10분 거리	차로 10분 거리	큰맘 먹고 가야 함
		※ 랜드마크 : 어떤 지역을 대표하는 장소나 건물, 주위 경관 중에서 전국적으로 자랑할 만한 시설, 환경. 거주 수요를 끌어들일 정도로 타 지역 사람들의 선망으이 대상. 대형 호수 공원, 한강공원, 대형 상업 인프라, 대형 학원가

 

 

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결 론

 

결론적으로 해당 건은 세입자 보증금에 대한 의무를 가져와야 하기 때문에 기존 낙찰자가 매입을 포기한 건으로 볼 수 있습니다. 시세도 1억 3천 보증금 + 2600만 원 최저 매입가 생각해도 시세에 미달이기에 좋은 투자건은 아니라고 개인적으로 판단했습니다.

해당 매물 시세

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