[경매 임장] 옥정뉴블리움 오피스텔 - 주변 상권 및 입지

오늘은 옥정 중심 상권에 있는 옥정 뉴블리움 오피스텔 주변 상권에 대해 알아보려고 합니다. 경매 사건으로 나와 주변 임장을 갔다 왔습니다. 해당 사건은 2024타경 75266으로, 감정가 139백만 원, 2번 유찰되어 최저매각가격 68백만 원이었습니다.

 

옥정신도시

옥정은 양주시에서 고읍지구와 회천신도시 지구를 끼고 있는 양주시의 댜표적인 신도시입니다. 2기 신도시로 현재 개발이 어느 정도 마무리 단계에 있는 도시입니다. 주변 동두천시, 포천시와 같은 경기 북부 인구를 빨아들이고 있는 지역입니다. 녹지 비율이 27%로 쾌적한 신도시를 표방하고 있지만, 주변에 양질의 일자리나 대중교통이 불편해 배드타운의 성격이 강한 지역입니다.

 

중심상권은 옥정호수공원을 끼고, 신도시 중앙에 위치하고 있습니다. 해당 상권으로 7호선 옥정중앙역이 예상되어 있습니다.

옥정신도시 중심상가

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옥정뉴블리움 오피스텔

옥정뉴블리움 오피스텔 강점

해당 사건 물건은 7호선 옥정중앙역 예상 사거리에 위치해 있어, 투자적으로 강점을 가질 수 있다고 판단했습니다. 그리고 옥정메인상권에 위치해  양주, 동두천, 의정부, 포천으로 출퇴근하는 수요가 있다고 판단했습니다. 그리고 옥정호수공원,  옥정호수도서관 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편의성이 뛰어나다는 생각이 들었습니다.

옥정중앙역

옥정호수도서관 & 옥정 중심 상권

 

 

건물 관리는 매우 잘된 것을 확인할 수 있었습니다. 보통 그 건물의 공용 관리 수준을 보려면, 계단, 복도, 지하주차장, 분리수거장을 볼 수 있습니다. 해당 건물은 건물 관리가 매우 잘되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 복도와 계단은 주기적으로 청소되어 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 주차장도 깔끔하게 관리되고 있었고, 분리수거장도 매우 잘 정돈된 상태였습니다.

 

복도 및 관리 상태

분리수거장

그리고 가장 중요한 가격도 마침 2번 유찰로 최저매각가격도 매우 낮아진 상황이었습니다. 예상가 대로만 낙찰 받는다면, 쏠쏠한 수익이 가능해 보였습니다.

 

 

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옥정뉴블리움 오피스텔 단점

해당 오피스텔의 가장 큰 단점은 대부분의 가구각 북향아니면 서향이라는 것입니다. 동쪽과 남쪽으로 오피스텔 및 상가 건물이 위치해 있어, 이 부분이 가장 큰 단점으로 다가왔습니다.

옥정뉴블리움

 

해당 건물 1, 2층 상권은 거의 초토화 된 상태이더라고요. 만약 역이 생기면 유동 인구가 확대되어서, 상가 수요가 있어 보이지만, 아직 개통까지는 상당시간이 소요되니 거주자 입장에서는 불편한 점이라는 생각이 들었습니다.

 

상권이 얼마나 안좋으면 기존에 있던 emart everyday도 폐업하고 있는 중이더라고요.

상가 공실

 

그리고 이건 이 건물만의 문제는 아니지만, 양주-동두천-포천에 양질의 일자리가 없다는 점에 있습니다. 이 지역은 중소기업이 포진해 있으며, 해당 기업들도 부가가치가 낮은 섬유, 일반 물류, 가구 산업 등에 초점이 맞춰져 있습니다. 그나마 의정부가 오피스 산업이 조금 살아 있지만, 경기남부와 비교하면 그냥 배드타운과 다를 바가 없는 수준입니다. 좀 강한 어조이긴 하지만, 양주-포천-의정부에서 10년 이상 유년 시절을 보낸 제가 본 경기북부 현주소입니다. 

 

추가적으로 회천신도시와의 상대적 가치입니다. 옥정신도시가 어느정도 건물이 올라와서 완성단계에 진입했는데, 회천 신도시는 지금도 신축 아파트 및 상가가 계속 들어오고 있습니다. 그리고 대형마트나 편의시설도 나쁘지 않고, 앞으로 더 좋아질 예정이고요. 거기에 덕정역으로 GTX가 들어올 예정입니다. 추가로 이미 1호선 라인이 연결되어 있어서 배드타운으로서의 역할은 회천신도시가 더 우위에 있다고 생각합니다.

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그래도 건물 바로 앞에 역이 생긴다는 점과 낮은 매각가격으로 경매로 진입을 시도해보았지만, 해당 물건은 105백만 원으로 낙찰되어 저는 패찰 되었습니다. 향후 7호선 옥정중앙역이 개통하면, 충분한 투자가치가 있어 보였습니다. 해당 부동산 투자에 생각 있으신 분에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.