반응형 부동산8 [부동산 경매] 경매 물건에 임차인이 있는 경우, 임차인의 권리 집주인만 사는 경매 물건의 권리분석은 말소기준권리만 확인하면 되어 권리분석이 쉽습니다. 하지만 임차인이 있는 경매 물건과 같은 경우는 주인에게 전세나 월세의 보증금을 맡겨두었기 때문에, 이 경매 물건을 낙찰받는 낙찰자에게 법원에서 못 받은 보증금을 받을 권리가 있을 수 있습니다. 임차인의 지위에서 배당을 받을 권리는 2가지로 구분됩니다.임차권 : 우선변제권, 최우선변제권, 주택임차권 (임차인의 지위로 받는 배당)전세권 : 전세권 (전세권자의 권리자 지위로 받는 배당) 임차인의 배당권리 - 임차권최우선변제권보증금이 소액인 임차인에게 접수날짜와 상관없이 가장 먼저 배당하게 됩니다. 이를 최우선변제권이라고 부릅니다. 최우선변제권은 임차인의 보증금 범위가 최우선변제권 기준에 부합하면, 보증금 중 일정액의 범위에.. 2024. 9. 9. [부동산 경매] 집주인이 사는 경매 부동산은? - 말소기준권리 경매에서 권리가 말소되는 궁극적인 이유는 채권자들에게 신속하게 배당을 해 사건을 종결하는데 목적이 있습니다. 이때 경매를 통해 경매 매물을 낙찰받는 낙찰자를 위해 말소권리기준 이후의 권리는 소멸하게 해주는데요. 이를 말소기준권리라고 말합니다. 말소권리기준이 되는 권리 5가지아래의 말소권리기준이 되는 5가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소권리기준이 됩니다. 1. 근저당권, 저당권근저당권과 저당권은 돈을 빌려주고 발생한 권리입니다. 쉽게 생각하면 부동산을 담보로 돈을 빌린 경우에 발생하게 됩니다. 저당권은 주로 개인간 거래에서 발생하고, 근저당권은 주로 은행을 통해 대출이 이루어졌을 때 설정되는 권리입니다. 2. 압류, 가압류채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자신의 재산을 처분.. 2024. 9. 9. [부동산 경매] 부동산 경매 배당 순위 정리 경매의 목적은 자금의 선순환으로, 그 과정에서 가장 중요한 것이 배당입니다. 배당 순서는 채무자의 부동산을 경매로 팔아 생기는 매각대금으로 빚을 갚는 순서를 말합니다. 0순위 : 경매실행비용경매법원에서 경매 공고, 현황조사, 감정평가, 송달 등 경매를 진행하는 과정에서 드는 모든 비용, 즉 경매실행비용은 0순위로 잡힙니다. 이 비용은 경매를 신청한 채권자가 우선적으로 비용을 내고, 매각 후 배당받게 됩니다. 법원이 경매를 진행하는데 드는 비용은 낙찰가의 2~5% 정도됩니다. 1순위 : 필요비, 유익비필요비는 부동산을 유지/보존하는데 드는 비용입니다. 유익비는 집의 가치를 높이기 위한 비용입니다.(인테리어 수리비는 포함되지 않음) 필요비와 유익비는 공사비용의 일부이지만, 법적으로 인정받기 쉽지않아 입찰 .. 2024. 9. 9. [부동산 경매] 경매 입찰전 해야 할, 경매 매물 조사 & 권리분석 & 시세 및 현장 조사 부동산 경매를 공부하면서 직접 해보는 과정이 필요하다고 느꼈습니다. 그래서 눈길이 가는 매물을 기준으로 앞선 포스팅에서 정리한 흐름대로 확인해보려고 합니다. 1. 물건 검색1-1. 물건 검색저는 경매 알리미라는 어플을 이용해서 관심 매물을 확인해 봤습니다. 위치는 수원, 용인, 성남 등 경기 남부로 매물을 확인했습니다. 경매 알리미는 지도로 검색을 가능하게 만들어놔서 정보를 찾는 데 사용하기 편리했습니다. https://play.google.com/store/apps/details?id=com.auctionmsg.app&pcampaignid=web_share 경매알리미 - 아파트, 부동산 경매 - Google Play 앱누구나 쉽고 간편하게 경매를 할 수 있도록 지원합니다. 빅데이터 분석으로 경매리스크 .. 2024. 8. 10. [부동산 경매] 경매 매물 알아보는 절차 [운명을 바꾸는 부동산 수업]의 저자 부읽남은 경매를 알아보는 절차를 ①물건 검색, ②권리분석, ③시세 조사 및 현장 조사, ④입찰 및 낙찰, ⑤경락잔금 납부, ⑥명도, ⑦수리, ⑧임차 순으로 이루어져야 된다고 말하고 있습니다. 경매 흐름1. 물건 검색- 현재 자신의 자산에 맞춰 매물 검색- 꾸준한 매물 검색 필요2. 권리분석- 낙찰자가 물어줘야 할 돈이 있는지 확인- 이해 안되는 물건은 입찰하지 않아야 함3. 시세 조사 및 현장 조사- 정확한 시세 조사가 관건- 추가 비용의 정확한 계산4. 입찰 및 낙찰- 준비물 확인- 적정 입찰가 결정(경험적 부분)- 떨어지면 1단계부터 반복5. 잔금 납부(경락대출)- 경매는 전세 끼고 매수가 불가능- 입찰일로부터 30~45일 내 완납6. 명도- 통상적으로 소정의 이.. 2024. 8. 10. 이전 1 2 다음 반응형
