[부동산 경매] 경매 물건에 임차인이 있는 경우, 임차인의 권리

집주인만 사는 경매 물건의 권리분석은 말소기준권리만 확인하면 되어 권리분석이 쉽습니다. 하지만 임차인이 있는 경매 물건과 같은 경우는 주인에게 전세나 월세의 보증금을 맡겨두었기 때문에, 이 경매 물건을 낙찰받는 낙찰자에게 법원에서 못 받은 보증금을 받을 권리가 있을 수 있습니다.

 

임차인의 지위에서 배당을 받을 권리는 2가지로 구분됩니다.

임차권 : 우선변제권, 최우선변제권, 주택임차권 (임차인의 지위로 받는 배당)

전세권 : 전세권 (전세권자의 권리자 지위로 받는 배당)

 

부동산 경매

임차인의 배당권리 - 임차권

최우선변제권

보증금이 소액인 임차인에게 접수날짜와 상관없이 가장 먼저 배당하게 됩니다. 이를 최우선변제권이라고 부릅니다.

 

최우선변제권은 임차인의 보증금 범위가 최우선변제권 기준에 부합하면, 보증금 중 일정액의 범위에 한해서 최우선변제권을 가지게 됩니다.

 

최우선변제권은 낙찰가(토지포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 배당이 됩니다. 이는 최우선변제권자 외 다른 채권자의 권리 보호를 위해서입니다. 

 

최우선변제권은 확정일자가 필요하지 않습니다.

 

 

최우선 변제권을 받기 위해서는

① 보증금액 소액 : 최우선변제권 기준표에 부합하는 소액 보증금액으로 계약한 경우

예시. 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역인 물건에 보증금 2,500만원인 임차인의 경우,
수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역 기준 보증금 8,000만원 이하일 경우, 최우선변제금 최대 2,700만 원 이므로 보증금 2,500만 원의 임차인의 경우 2,500만 원 전액 최우선변제권으로 배상 가능함.

 

② 대항력(전입신고) : 전입신고가 경매 시작되기(경매개시결정) 전까지 지정되고, 배당종기일까지 유지되어야 함.

③ 배당요구 : 배당요구종기일 내에 배당요구를 한 경우.

                    ※ 배당요구를 하지 않아도 최우선 변제권을 갖는 경우,

                         -1. 임차인이 경매를 직접 신청

                         -2. 임차인이 임차권등기 신청 

기준	지역	임차인 보증금 범위	보증금 중 일정액 범위
2023년 2월 21일~	서울	1억 6,500만원 이하	5,500만원
	수도정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4,500만원 이하	4,800만원
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제 권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만원 이하	2,800만원
	그 밖의 지역	7,500만원 이하	2,500만원

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우선변제권

우선변제권은 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당)받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권은 접수 순서대로 배당을 받게 됩니다.

 

 

주택임차권

등기부등본애 '주택임차권'이 표시되어 있으면 현재 혹은 과거 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못했다는 것을 의미합니다. 계약이 종료되었는데 집주인에게 보증금을 못 받을 경우, 임차인이 임차권등기명령을 통해 임대인 동의 없이 임차권을 등기할 수 있습니다. 

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전세로 들어온 임차인의 권리 - 전세권(우선변제권)

경매 물건에 전세로 임차인이 있는 경우에는, 임차인은 '임차권'만으로도 권리를 가질 수 있습니다. 이 전세권은 말소기준권리가 될 수 있습니다.

 

전세권이 말소기준권리가 되기 위한 3가지 조건

① 가장 먼저 : 제일 처음으로 설정되어야 함.

② 건물 전체 : 전세권이 해당 물건 전체에 설정되어야 함.

③ 배당요구 또는 경매 신청 : 전세권자가 배당요구를 했거나 경매 신청을 해야 함.

 

전세권자가 경매를 신청했지만, 배당 신청은 안한경우,

전세권자가 직접 경매를 신청했으면 배당요구를 따로 하지 않아도 전세권에 의해 말소기준권리가 충족되어 배당을 받을 수 있게 됩니다.

 

전세권자가 경매와 배당 모두 신청하지 않은 경우,

전세권자가 직접 경매 신청도 안 했는데, 배당종기일까지 배당도 신청하지 않았다면 타 권리가 말소기준권리가 되어 배당을 받지 못할 수도 있습니다.