[부동산 경매] 집주인이 사는 경매 부동산은? - 말소기준권리

 

경매에서 권리가 말소되는 궁극적인 이유는 채권자들에게 신속하게 배당을 해 사건을 종결하는데 목적이 있습니다. 이때 경매를 통해 경매 매물을 낙찰받는 낙찰자를 위해 말소권리기준 이후의 권리는 소멸하게 해주는데요. 이를 말소기준권리라고 말합니다.

 

경매

말소권리기준이 되는 권리 5가지

아래의 말소권리기준이 되는 5가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소권리기준이 됩니다. 

 

1. 근저당권, 저당권

근저당권과 저당권은 돈을 빌려주고 발생한 권리입니다. 쉽게 생각하면 부동산을 담보로 돈을 빌린 경우에 발생하게 됩니다. 저당권은 주로 개인간 거래에서 발생하고, 근저당권은 주로 은행을 통해 대출이 이루어졌을 때 설정되는 권리입니다.

 

2. 압류, 가압류

채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때 채무자가 임의로 자신의 재산을 처분하지 못하도록 국가에 압류를 신청하는 것입니다.

 

3. 경매개시결정

경매개시결정은 경매 시작을 알리는 것으로, 말소기준권리가 됩니다.

 

4. 담보가등기

근저당 대신 설정하는 권리로, 돈을 빌려주고 담보가등기를 설정하면 경매 신청을 할 수 있고 배당도 받을 수 있습니다. 개인간 거래에서 주로 발생하며 근저당과 비슷한 효력을 가지고 있습니다. 보통은 등기부등본 비고란에 '담보가등기'라고 쓰여 있는 물건입니다.

 

5. 선순위전세권

등기부등본에서 다른 권리보다 가장 앞선 전세권을 의미합니다.

 

선순위전세권으로 인정받기 위해서는

① 가장 먼저 설정 : 제일 처음으로 설정되어야 함.

② 건물 전체 : 전세권이 해당 물건 전체에 설정되어야 함. 물건 일부의 전세권은 해당되지 않음.

③ 배당요구 또는 경매 신청 : 전세권자가 배당요구를 했거나, 경매 신청해야 함.

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말소기준권리 이하지만 소멸되지 않는 예외권리

말소기준권리에도 예외 조항이있습니다. 예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권은 언제 설정되었느냐에 상관없이 낙찰자에게 인수될 수도 있습니다. 이와 같은 예외 권리는 일일이 확인해야 합니다.

 

등기부등본에 '등기'라는 표시가 붙는 예고등기, 가처분등기를 반드시 확인해야 합니다. 그리고 매각물건명세서에 기재되는 유치권, 법정지상권도 꼭! 확인해야 합니다.

 

1. 예고등기

등기 자체에 문제가 있다는 것을 알리는 법원의 경고입니다. 혹은 이 집에 심각한 어떤 소송이 진행 중이라는 의미입니다.

 

2. 가처분등기

거주인의 권리 보호를 위해 집주인이 함부로 부동산을 처분하지 못하도록 등기부등본에 금지사항을 경고하는 것입니다. 

 

3. 유치권

공사업체가 공사대금을 받기 위해 부동산을 점유하는 권리를 의미합니다. 경매법원은 유치권 성립여부를 판단하지 않고 유치권 접수사실만 고지합니다. 

 

4. (법정)지상권

부동산 주인과 땅주인이 다를 경우 생기는 권리입니다. 법원은 법정지상권 성립여부를 판단하지 않고 '법정지상권이 성립할 수도 있음'이라고 고지합니다.

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집주인이 사는 경매 부동산

집주인이 사는 경매 부동산은 말소권리기준만 확인해도 권리분석은 끝나게 됩니다. 인수해야 할 예외 사항이 있는지 확인하면 됩니다. 집주인이 사는 경매 부동산은 배당도 없기에, 집주인이 배당을 받을 수 있는지 여부도 판단할 필요가 없죠.

 

 

출처 : 부동산경매 무작정 따라하기