[경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 2편 낙찰가 산정

의정부 망월사역 물건이 괜찮다고 판단했지만, 가장 큰 문제점이 도시형생활주택이라 매도가 어려울 것이라 생각했습니다. 그래도 임대로 가치는 분명히 존재한다고 생각했고, 임대가 잘 나가는 물건은 수요가 분명 있다고 생각했기에 낙찰가 산정에 공을 들였습니다.

 

2024.12.17 - [부동산/경매] - [경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장

[경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장

 

---

STEP5. 낙찰가 산정

그동안 3번의 경매 시도에서 너무 보수적인 낙찰가는 패찰로 이어짐을 느꼈습니다. 그래서 최대한 가격은 낮추면서, 낙찰을 받을 수 있는 가격을 산정해야 했습니다. 개인 매매와 매매사업자를 활용한 매매 두 가지 케이스로 비교해 보고 낙찰가액을 선정했습니다. 

 

양도차익 계산

양도차익 계산

 

○ 감정가액 & 매도가액

현재 호가가 9500에서 9600만 원 사이에 형성되어 9000만 원 정도의 호가로 시장에 내놔야 어느 정도 수요가 있다고 판단했습니다. 따라서 보수적으로 매도가액은 9000만 원을 기준으로 계산하였습니다. 

 

3번의 경매 참여로 얻어진 결론은 현재 24년 상황에서 최소 80% 이상은 넘겨야 매도가 가능하다고 느꼈습니다. 그리고 해당 물건 상태가 양호해 경쟁자들이 많을 것으로 판단해 3% 더 얹은 감정가의 83% 가격인 7885만 원에 낙찰가액을 산정했습니다.

 

○ 부가가치세

해당 물건은 85m2 이하 물건이므로 별도의 부가가치세는 발생하지 않았습니다.

 

그래서 최종 양도차익은 1115만 원으로 계산되었습니다.

 

---

 

공제 및 투자비용

공제 및 투자비용

 

○ 공제

해당 물건의 낙찰가액을 산정할 때, 1년 미만 보유로 매도하는 것을 기준으로 계산했습니다.

따라서 공제는 개인 매매 시, 기본공제 250만 원의 혜택을 가질 수 있었습니다.

 

○ 경비 공제

경비 또한 최대한 보수적으로 잡기 위해 취득세율 1.1%, 법무사비 50만 원, 부동산 중개비 45만 원으로 산정했습니다. 대출금은 감정가 60% & KB시세 70% & 낙찰가 80% 중 가장 낮은 금액으로 계산했습니다. 총 예상 대출금액은 5519만 원으로 산정했습니다.

경락잔금대출
감정가	KB시세	낙찰가	감정가60%	KB시세70%	낙찰가80%
95,000,000	95,000,000	78,850,000	66,500,000	66,500,000	55,195,000

 

3개월 보유로 계산했고, 경락잔금대출의 원리금균등상환 방식을 적용해 월 31만 원의 이자가 발생함을 확인했습니다. 그래서 3개월 총 94만 원의 대출 이자 비용 발생을 예상했습니다.

 

○ 경비 외 투자 비용

공제 외 투자비용은 명도비 60만 원, 중도상환수수료율 1%인 55만 원, 수리비 1백만 원으로 측정했습니다. 

 

 

따라서 공제금액을 제외한 과세표준은 개인 매매 시 683만 원, 매매사업자 매매 시 784만 원이 계산되었습니다.

 

---

 

양도소득세/소득세 및 지방세, 보유세

세후 총 수익

 

○ 양도소득세, 소득세

(개인 매매 시) 양도소득세와 (매매사업자 매매 시) 소득세는 각 %에 맞게 계산했습니다. 

일단 개인 매매 양도소득세는 1년 미만이므로 70% 세율이 적용되었고, 따로 누진공제가 없어 최동 양도소득세 478만 원이 책정되었습니다.

매매사업자 매매 시 발생하는 소득세는 원래 근로소득공제를 차감한 후 근로소득금액과 과세표준 금액을 합산하여 구간을 산정해야 하지만 정확한 계산이 어려워서 최대한 보수적으로 잡아 35% 세율 구간으로 정했습니다.

 

따라서 각각 478만 원과 274만 원의 양도소득세와 소득세가 계산되었습니다.

 

○ 지방세

지방세는 양도소득세와 소득세의 10%이므로 각각 47만 원과 27만 원이 부과되었습니다.

 

○ 보유세

보유세는 내년 6월 이전에는 매도될 경우를 가정해 0원으로 책정했습니다.

 

---

 

 

결론적으로 최대한 보수적으로 계산해 

개인 매매 시, 세후 총수익은 -152만 원

매매사업자 매매 시, 세후 총수익은 322만 원

으로 책정되었습니다. 

---

충분히 매매사업자로 매매가 가능하다고 판단이 들었습니다. 그리고 최대한 보수적으로 계산한 것이기에 명도비와 수리비, 대출 이자를 줄인다면 충분히 1달치 월급 정도의 수익을 낼 수 있다는 판단이 들었습니다.  

 

다음 포스팅에서는 경매 참여와 낙찰 후 과정을 공유드리겠습니다!

 

 

2024.12.17 - [부동산/경매] - [경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 3편 경매 참여와 낙찰 후 과정

[경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 3편 경매 참여와 낙찰 후 과정