[경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장

2024년 12월 11일 4번째 경매 참여만에 인생 첫 낙찰에 성공했습니다. 강의 없이 독학으로 경매를 배워서 어리숙한 부분도 많지만 끊임없이 참여해 낙찰받았기에 개인적으로는 값진 성취감을 느꼈습니다. 아직 잔금 납부도 진행되지는 않았지만, 앞으로의 과정을 정리해 공유드리려고 합니다.

 

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STEP1. 사건 찾기

저는 탱크옥션을 사용해 사건을 찾았습니다. 제가 가용할 수 있는 현금인 4천만 원 이내에서 경매가 가능한 물건을 추렸습니다.

 

의정부 망월사역 앞에 감정가 9천5백만 원에, 1회 유찰되어 최저매각가격 6천6백5십만 원으로 떨어진 물건을 발견했습니다. 제가 가지고 있는 자금 여력 상 충분히 가능하다고 판단했고, 뒤이어 해당 물건을 인수받는다면 발생할 권리분석을 진행했습니다.

사건번호	2024타경71417
물건 링크	https://www.tankauction.com/ca/caView.php?tid=2257995
주소	경기 의정부시 호원동 458-6, 13층 1304호 (호원동,서하뜰)
매각기일	2024-12-11
최저매각가격	66,500,000
전용면적(평수)	21.318㎡(6.449평)

 

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STEP2. 권리분석

저는 탱크옥션을 사용해 권리분석을 진행했습니다. 해당 건은 임차인은 없으며, 집주인이 점유하는 것으로 판단되었습니다.

 

임차인	전유부분	전입/확정/배당	보증금/차임	대항력	배당예상금액	기타
===== 임차인이 없으며 전부를 소유자가 점유 사용합니다. =====

 

말소기준 아래로 모든 권리는 소멸되기에 인수되는 권리 또한 없었습니다.

	접수일자	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
갑(2)	2018-12-06	소유권이전	김희경		매매, 거래가액 금109,250,000원
을(1)	2018-12-20	근저당권설정	(주)베리온대부	37,500,000	말소기준등기	소멸
을(2)	2019-02-08	근저당권설정	(주)베리온대부	15,000,000		소멸
을(3)	2019-04-03	근저당권설정	(주)베리온대부	15,000,000		소멸
을(4)	2020-08-03	근저당권설정	(주)베리온대부	22,500,000		소멸
갑(4)	2024-01-23	임의경매	(주)베리온대부	청구금액 29,060,273	2024타경71417	소멸

 

해당 건은 임차인도 없고, 인수되는 권리도 없기에 깨끗한 물건이었습니다.

 

 

혹시나 있을 경매사이트 오류를 방지하고자, 경매 서류 및 기타 권리 확인도 진행했습니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 보았을 때 별다른 문제가 없음을 확인했습니다.

매각물건명세서							이상유무	비고
최선순위 설정 일자	말소권리기준. 유료사이트의 말소권리기준에 오류가 없는지 확인						이상없음
현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역	임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금 있는지 확인						이상없음	조사된 임차인 없음
등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것							이상없음	없음
비고란	유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각)을 확인						이상없음	없음

 

현황조사서							이상유무	비고
법원의 집행관이 경매 부동산에 방문해 현재 상황과 점유 관계를 조사							이상없음	없음
임차인 거주 여부	전입일자, 확정일자, 보증금 확인

 

 

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STEP3. 온라인 조사

 

본격적인 임장 전에 온라인 조사를 진행했습니다. 해당 물건의 강점과 단점, 네이버 시세, KB시세, 동일 번지 낙찰 사례 등을 살펴보았습니다.

 

장점

해당 물건의 가장 큰 강점은 신한대와 망월사역이 인접해 있다는 것이었습니다. 도보로 5분 이내로 신한대와 망월사역 이용이 가능했습니다. 신한대는 학생 수 6,657명으로 임대 수요가 풍부하다고 판단이 들었습니다. 

 

그리고 근처 150m 이내로 행정복지센터와 작은 도서관이 위치해 있어 관공서 이용에도 불편함이 없어 보였습니다. 물건 좌측으로 도보 3분 이내에 중랑천강변공원이 위치해 있어 산책하기에도 좋은 환경을 가지고 있음을 확인했습니다.

 

11개 노선이 지나는 버스정류장도 위치해 있어 서울, 의정부, 포천, 양주로의 접근성도 우수하다고 판단했습니다.(의정부, 양주, 포천에서 서울로 향하는 대부분의 시내외버스가 해당 정류장을 지납니다.)

 

결론적으로 주거 환경 측면에서는 근처 유해시설이나 유해시설도 없고 상당히 준수하다고 판단했습니다.

단점 

의정부 최남단에 위치해 서울하고 가까우나 의정부 시내 인프라를 누리려면, 전철을 타고 2 정거장을 지나 의정부역에 도착해야 합니다. 따라서 최대 단점은 시내 인프라라고 생각했습니다.

 

그리고 해당 물건은 도시형생활주택이라 과연 원활한 매도가 이루어질지도 의문이기도 했습니다.

물건 지역

 

시세 조사

네이버 시세와 KB시세를 종합하여 비교해본 결과 호가는 9천5백~9천6백 정도로 형성되어 있고, 월세는 500에 50~55만 원으로 형성되어 있음을 확인했습니다. 해당 월세 정도면 실투자 대비 꽤 괜찮은 월세 수익이 발생할 수 있겠다고 생각했습니다.

네이버 시세	최저가	평균가	최고가	전세	월세
	97,000,000	97,500,000	98,000,000		500/50-55
실거래가	85,000,000	90,000,000	95,000,000		500/50-55
KB시세	84,000,000	92,000,000	100,000,000	8000-9000	500/50-55

 

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STEP4. 임장

건물 외부

건물 외부는 2018년 완공된 건물이라 상당히 준수해 보였습니다. 1층은 공사 중이었는데, 엘리베이터 식 주차장 보수를 진행하고 있는 것으로 보였습니다.

 

건물 내부

 

건물 내부도 계단이나 복도 상황을 보니 관리가 잘되고 있음을 느꼈습니다. 해당 물건 현관문에 전단지나 우편함에 내용물이 없는 것으로 보아 점유자가 거주 중임도 확인했습니다. 그리고 건물을 살피면서, 건물에 출입하는 학생을 많이 봐서 임대 수요는 확실하다고 생각했습니다. 특히, 여학생이 많이 봐서, 여성 혼자 거주하기에도 문제가 없어 보였습니다. 

근처 제반 상황

 

물건 근처 제반 상황은 양호해보였습니다. 앞쪽으로는 대로와 망월사역, 신한대가 있고, 뒤쪽으로는 중랑천과 아파트 단지들이 인접해 있었습니다. 

대로변, 망월사역, 신한대

 

대로변과 망월사역, 신한대는 모두 도보 5분 내로 이용할 수 있었으며, 대로변으로 형성된 상권도 나름 주거 상권으로는 괜찮아 보였습니다. 다이소, 유명 프랜차이즈 식당 및 카페가 있어 거주상 준수하다고 판단했습니다. 

 

 

부동산도 3곳 둘러본 결과 현재 급매가로 8천5백에 하나가 나와있으며, 9600만 원, 9500만 원 매물이 나와있다는 것을 확인했습니다. 월세는 보증금 500에 50~55만 원 사이에 형성되어 있다고 전해 들었습니다.

 

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권리분석과 임장을 마치고 해당 물건은 월세를 내놓기에 괜찮은 물건이라는 확신이 들었습니다. 1호선 망월사역으로 서울로 출근하는 사람들이나 신한대 학생 및 임직원들의 수요도 많을 것이라 판단했습니다. 그리고 주변 상권과 중랑천강변공원, 아파트 단지 등을 보았을 때 주거 환경도 준수하다고 판단했습니다.

 

다만, 물건을 단기에 매도할 때, 얼마큼 가격을 낮춰야 할지는 고민이 많이 될 것 같아 보였습니다. 거래가 많이 없다는 것을 확인했기 때문입니다. 그래서 뒤이어 세금 계산을 진행했습니다. 다음 포스팅에 이어서 세금 계산과 낙찰가 선정 고민 과정을 이야기해 보겠습니다.

 

 

2024.12.17 - [부동산/경매] - [경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장

[경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장