대한민국 전세 구조와 문제점

금리인상이 본격적으로 시작되던 작년부터 전세 사기가 끊이질 않고 있습니다. 빌라왕, 동탄 전세사기 등 대형 사건 도 계속해서 터지고 있는 상황입니다. 앞으로는 피해가 더 커질 것이라고 생각합니다. 전세가 계약기간이 적어도 2년이라 작년에 계약한 집은 내년까지 가야 터지는 상황인 겁니다.

 

특히 저와 같은 2030 세대가 가장 많은 피해를 입고 있습니다. 이는 현재 부동산 구조 때문입니다. 2030 세대는 아직 모아둔 돈이 없다 보니 매월 월세내기도 부담스럽고 그렇다고 집을 매입하기도 어렵다 보니 전세를 많이 선호했습니다. 그러다 본격적인 금리 인상시기와 맞물려 주택가격이 전세가격보다 하락하게 되며 구조적 붕괴가 이루어졌습니다. 이 피해는 고스란히 전세를 선택한 2030이 받게 되었고요.

 

 

원래 전세는 서민을 위한 제도였습니다. 비교적 저렴한 비용으로 안정적인 집을 구할 수 있어, 내 집 마련까지 올라가는 사다리 역할을 해왔습니다. 하지만 갭투자로 인해 현재는 여러모로 변질이 많이 되었습니다. 집주인한테 전세보증금을 맡긴다는 거 자체가 언제든지 떼 먹힐 위험이 있다는 뜻이 되어버렸습니다.

 

그래서 전세를 살고 있고, 앞으로 전세를 살 사람들은 전세 구조에 대해 어느 정도 알고 있어야 합니다.

 

전세 구조

전세 구조

집주인 기준으로 집주인은 돈이 필요하면 두 가지 선택 사항이 있습니다. 크게 은행이랑 세입자입니다. 은행에서는 집을 담보로 잡고 대출을 받을 수 있고, 세입자에게는 전세를 주고 전세 보증금을 받을 수 있습니다. 이 구조에서 알 수 있듯이 전세 보증금은 결국 사채와 같은 의미가 됨을 알 수 있습니다. 세입자는 이자를 받지 않는 대신 주택 사용권을 받게 됩니다.

 

여기까지 보면 주택담보대출이든, 전세보증금이든 돈이 필요한 집주인과 돈을 빌려주는 채무자 사이의 정당한 거래입니다. 하지만 집주인이 이걸 갚을 능력이 되는지 판단할 정보에 있어 차이가 발생합니다.

 

 

은행은 집주인의 신용정보가 있어 이 사람이 소득에 비해 빚이 많은지, 연체가 되고 있고 세금이 밀리고 있는지 판단할 자료와 근거가 많습니다. 하지만 세입자들은 대부분 이런 정보가 없는 채 전세계약을 진행하게 됩니다. 그저 부동산 중개인이 하는 괜찮다는 말만 듣고 계약을 하는 구조가 됩니다. 결국 정보의 불균형이 사기에 취약한 구조를 만드는 것입니다.

 

여기서 추가적으로 우리나라는 전세를 이용한 갭투자가 활성화되어 있습니다. 은행에서도 돈을 빌릴 수 있고, 세입자에게도 돈을 빌릴 수 있으니 빌린 돈만 합쳐도 집 한 채를 살 돈이 나오게 됩니다. 사실상 내 돈 한 푼도 없이 빌린 돈만으로 집을 살 수 있게 됩니다. 이런 식으로 갭투자를 하다 보니 금리가 오르는 이 시점에 문제가 발생합니다.

 

전세 구조 문제

갭투자는 부동산 경기가 계속 좋다면 문제가 되지 않는 투자 구조입니다. 하지만 세상에서 계속 오르는 것은 없죠. 2022년 본격적으로 각 국이 금리인상을 단행하면서, 그동안 넘치는 현금 유동으로 오른 자산 가격이 하락하게 됩니다. 이는 부동산도 예외가 아니었습니다. 부동산도 가파른 가격 하락을 맞게 되었고, 이 지점에서 문제가 불거집니다. 전세계약이 끝나고 전세보증금을 돌려줘야 하는데 집값은 폭락했고 대출은 어려워지니 반환에 어려움을 겪게 됩니다. 이런 현상이 도미노처럼 전세 사기로 이어지게 됩니다.

 

집주인이 과도한 갭투자로 세금 및 공과금, 대출이자가 계속 밀리게 되면 일단 은행에서 조치를 취합니다. 은행은 집주인이 돈을 갚을 능력이 없다고 보고 담보로 잡아둔 집을 경매로 넘깁니다. 보통은 한 번에 잘 안 팔려 계속 유찰이 되고 그 과정에서 집 가격은 토막이 납니다. 결국 헐값에 집이 팔리게 됩니다. 이게 은행이랑 세입자가 빌려준 돈으로 산 집인데 원래보다 싸게 팔린 경우면 이미 원금은 날아가게 된 겁니다. 그렇기 때문에 세입자가 손실을 보게 되는 것이죠.

 

집을 처분하고 남은 돈도 받는 순서가 있습니다. 보통은 나라에서 먼저 밀린 세금을 떼가고, 그다음에는 은행이 대출 원리금을 가져갑니다. 그렇게 다 하고 남은 돈을 세입자가 받게 됩니다. 사실상 전세보증금보험에 가입되지 않은 세입자는 보증금을 다 날리는 상황이 오는 겁니다.

 

전세 사기 예방법

 1. 집주인의 근저당권을 확인해 보자!

전세계약 시 집주인이 은행에 빌린 근저당권을 확인해봐야 합니다. 근저당권이 많은 집이라면 리스크 위험이 크니 피하는 게 좋습니다.

 

2. 보증보험에 가입하자!

전세보증보험에 가입할 필요가 있습니다. 보증보험이 모두 보상해주지는 않지만 그래도 전세 리스크를 조금이나마 줄일 필요가 있다고 생각합니다.