[경매] 두 번째 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석, 임장, 낙찰가 산정

제 올해 계획이 낙팔낙팔로 경매 투자 시드금을 늘리는 게 목표입니다. 그런데 첫 낙찰 과정에서 알게 된 전세대출이 있으면 주택취득에 제한이 걸린다는 것이었습니다. 그래서 바로 행동으로 옮겨 오피스텔 전셋집을 정리하고, 월세 단칸방으로 오게 되었습니다. 어쩌다 보니 몸테크를 하게 되었지만, 그래도 경매로 성공의 기회를 본 이상 주저할 수는 없었습니다.

 

전세대출 조항

 

그래서 첫번째 낙찰 물건과 전셋집을 정리하고 2번째 경매 참여에 뛰어들었습니다. 제가 운이 좋은 건지, 아니면 분석을 잘 못했는지는 모르겠지만, 바로 감정가 대비 70.5%로 오피스텔을 낙찰받게 되었습니다. 그래서 오늘부터는 2번째 경매 낙찰 후기를 리뷰해보려고 합니다.

 

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STEP1. 사건 찾기 (2024타경 75501)

전 탱크옥션을 사용해 사건을 찾았습니다. 제가 가진 시드금은 명확히 한계가 있기에, 현금 3천만 원 이내에서 경매가 가능한 물건들을 추렸습니다.

 

1호선 라인인 녹양역 바로 앞에 1회 유찰된 사건을 찾게 되었습니다. 보수적으로 계산해도 대출이 충분히 나와 3천만원 내에서 해결할 수 있다고 판단해 권리분석을 시작했습니다.

사건번호	2024타경75501
물건 링크	https://www.tankauction.com/ca/caView.php?tid=2281239
주소	경기 의정부시 녹양동 412-5, 8층 803호
매각기일	2025-02-06
감정가	176,000,000
최저매각가격	123,200,000
전용면적 (m2)	40.040
전용면적 (평수)	12.112

 

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STEP2. 권리분석

임차인	전유부분	전입/확정/배당	보증금/차임	대항력	배당예상금액	기타
1	우*현	주거용 2024.02.16. ~2024.05.15.	전입:없음 확정:미상 배당:없음	보:1,000,000원 월:700,000원	없음	배당금 없음

 

우선 임차인 내역을 보내 임차인이 거주중에 있었습니다. 여기서 주거 기간이 확정된 것을 볼 수 있었는데요. 아마 경매에서 낙찰되기 전까지 단기임대로 집주인이 세를 내주고 있는 것 같았습니다. 

 

현재 이 물건이 같은 평수가 보증금 1,000만원에 월세 70만 원 정도로 형성되었는데, 보증금이 100만 원인게 말이 안 되고, 주거 기간도 짧게 표시되어 있기 때문이었습니다.

 

	접수일자	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
갑(5)	2016-07-05	소유권이전	안이현		매매, 2019년10월7일 가등기에 기한 본등기 이행
을(10)	2019-10-31	근저당권설정	하나은행 (일원동지점)	99,600,000	말소기준등기	소멸
을(12)	2019-11-18	근저당권설정	(주)대산식품	100,000,000		소멸
갑(23)	2023-08-23	가압류	서울보증보험(주) (강북신용지원단)	40,000,000	2023카단824074 (인용 )	소멸
갑(24)	2023-09-06	압류	포천세무서장			소멸
갑(25)	2024-04-04	임의경매	(주)대산식품	청구금액 55,768,496	2024타경75501	소멸
갑(26)	2024-11-29	압류	의정부시			소멸

 

따라서 당연히 말소기준 아래로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없는 것을 확인했습니다.

 

 

 

혹시나 있을 경매 사이트 오기입에 따른 문제를 방지하고자, 경매 서류 및 기타 권리도 재확인했습니다.

가끔씩 경매 사이트도 사람이 하는 일이라 오류가 발생할 수 있어, 꼭 매각물건명세서와 현황조사서를 보고 더블 체크를 진행해야 합니다.

확인 서류				이상유무	비고
매각물건명세서	최선순위 설정 일자	말소권리기준. 유료사이트의 말소권리기준에 오류가 없는지 확인		이상없음
	현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역	임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금 있는지 확인		이상없음	임차인 있으나, 배당 X
	등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것			이상없음	없음
	비고란	유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각)을 확인		이상없음	없음
현황조사서	임차인 거주 여부	전입일자, 확정일자, 보증금 확인		이상없음	있음. but 확인 필요

 

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STEP3. 온라인 조사

본격적인 임장 전 온라인으로 해당 물건의 가치 판단을 위해 조사를 진행했습니다.

 

장점

해당 물건의 가장 큰 장점은 1호선 녹양역과 인접해 있다는 것이었습니다. 도보로 5분도 안걸리기에 1호선 라인을 타고 서울이나 양주로 출퇴근하는 수요가 많을 것이라고 판단했습니다.

 

그리고 근처에 아파트 단지가 형성되어 있어, 주거 목적으로도 조용하게 지낼 수 있어 강점이 있다고 판단했고, 근처 다이소, 올리브영이 있어 생활면에서 큰 불편은 없을 것이라고 생각했습니다.

 

단점 

의정부에서도 녹양역 지역은 양주와 인접해 상대적으로 북쪽이라 서울 접근성이 망월사, 회룡, 의정부 역보다는 조금 떨어진다는 점이고, 시내 인프라를 누리려면 의정부역으로 가야 하는 점에 있다고 생각했습니다. 그리고 플라자 상권을 끼고 위치한 오피스텔이라 소음이 있을 수도 있겠다는 판단을 했습니다.

 

그리고 향이 남서향이고, 오피스텔이라 향후 EXIT가 가능할지 의문이 들었습니다.

 

물건 지역

 

시세 조사

KB시세를 분석해본 결과 매물로 나온 물건은 없었고, 1억 5천~1억 8천 정도로 형성되어 있었습니다. 월세는 보증금 1000만 원, 월세 60~70선이었습니다.

 

분석하면서 이상한 점이 많았는데요. 보증금 100만원, 월세 70만 원으로 월세 거래 흔적이 많이 남아있었습니다. 이는 부동산에 문의해 보니 경매로 진행되고 있는 물건이 있어서 단기 임대로 계속 거래가 되는 가구가 있다고 하네요. 따라서 이런 이상한 부분은 인근 부동산을 통해 재확인이 필요한 것 같습니다.

	최저가	평균가	최고가	전세	월세	비고
KB시세	150,000,000	165,000,000	180,000,000	110-120백만원	1000/60-70만	24~25년 거래 기준

 

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STEP4. 임장

건물 외관

건물 외관은 준수해보였습니다. 준공이 2016년이라 외관에 문제는 없어 보였습니다. 

 

지하주차장

 

주차장은 매우 협소해보였습니다. 지상에서 차량용 엘리베이터로 지하주차장으로 내려오는 식이었습니다.

 

복도와 엘레베이터는 매우 깨끗해 관리가 잘되고 있는 것으로 보였습니다. 엘리베이터의 공용문서만 봐도 꾸준하게 관리가 이뤄지는 것으로 보였고요.

주변 제반 상황

물건 근처 제반 상황은 양호해 보였습니다. 녹양역 앞이라 전철 소리가 많이 날 것으로 판단했으나, 앞단의 플라자 상가가 있어 전철 소음은 들리지 않았습니다. 그리고 건물 앞쪽으로는 아파트 단지가 있어 소음도 별로 나지 않았고요.

 

근처 부동산에 연락해 물어보니, 월세나 전세는 방이 2개라 잘나간다는 의견도 들었습니다.

 

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STEP5. 낙찰가 산정

요즘 부동산 불경기라 경매 시장에서 낙찰가도 많이 낮아진 것을 확인했습니다. 그래서 최대한 낙찰가를 낮춰 매입할 기회라는 판단이 들었습니다. 

		매매사업자	개인 - 2년 보유 후 개인 매도시, - (양도세X, 1가구 1주택 거주필수)	개인 - 1년 미만 보유 후 개인 매도시, (양도세O) - 2가구 이상 시, 단기보유세율과 양도세 중과세율 중에 더 큰 세율 적용됨	개인 - 1-2년 미만 보유 후 개인 매도시, (양도세O) - 2채 이상 시, 단기보유세율과 양도세 중과세율 중에 더 큰 세율 적용됨	개인 - 2년 이상 보유 후 개인 매도 : 양도세O - 2가구 이상 : 양도세 중과세율 적용
기본정보	건물	주거용 오피스텔
	전용면적	85m2 이하
	감정가	176,000,000
	최저가	123,200,000
	건물가액	176,000,000
	낙찰가액	124,080,000
	낙찰가율	70.50%
	매도가액	150,000,000
부가가치세		0	0
대출	대출 정보
	상환종류	원리금균등
	대출 원금 - 보수적 계산	0
	대출 원금 - 실 적용 값	99,000,000
	금리	4.50%
	상환기간 (개월)	360
	월 상환 이자(원리균균등)	501,618
	보증금	10,000,000
	월세	700,000
	세금
	월 기타 운용 비용	20,000
	연 기타 운용 비용	240,000
	연 월세 수익	8,400,000
	연 이자	6,019,421
	연 수익금	2,140,579
	실 투자금	15,080,000
	수익률	14.19%
운용	운용 개월	12	24	4	18	24
	대출 이자만 발생한 개월 수	0	0	0	0	0
	대출 이자 지출	0	0	0	0	0
	월세 받은 개월 수	12	24	4	18	24
	월세 수익	2,140,579	4,281,157	713,526	3,210,868	4,281,157
경비 및 경비 외 투자 비용	취득세율	4.60%
	취득세	5,707,680
	법무사비	992,640
	부동산중개비	750,000
	수리비(공제 경비)
	수리비(공제 외 투자비)
	기타 비용(공제 외 투자비)	0
		1,000,000	1,000,000
	명도비	0
	관리비	0
	중도상환수수료율	1%
	중도상환수수료	990,000
경비		14,459,741	7,450,320	7,450,320	7,450,320	7,450,320
경비 외 투자비		1,000,000	1,990,000	1,990,000	1,990,000	1,990,000
양도차익		11,460,259	18,469,680	18,469,680	18,469,680	18,469,680
공제	기본공제	0	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000
	장기보유특별공제	0
과세표준		11,460,259	15,969,680	15,969,680	15,969,680	15,969,680
양도소득세	주택수	1가구
	보유기간	2년 미만	2년 이상	1년 미만	1-2년 미만	2년 이상
	세율	35%	0%	70%	60%	6%
	누진공제	0	0		0	0
양도소득세		4,011,090	0	11,178,776	9,581,808	958,181
지방세	세율	10%	10%	10%	10%	10%
지방소득세		401,109	0	1,117,878	958,181	95,818
보유세	재산세	0	200000	0	100000	200000
	종부세	0	0	0	0	0
보유세		0	200000	0	100000	200000
세후 수익		7,048,059	15,769,680	3,673,026	5,329,691	14,715,681
최종 수익		6,048,059	13,779,680	1,683,026	3,339,691	12,725,681
수익률		40.11%	91.38%	11.16%	22.15%	84.39%
월세 수익 포함 최종 수익		8,188,638	18,060,837	2,396,553	6,550,559	17,006,838
수익률		54.30%	119.77%	15.89%	43.44%	112.78%

 

그래서 낙찰가는 과거 동일번지 사례도 79%로 거래 되었기에, 70.5%인 124,080,000으로 산정했습니다.

동일 번지 낙찰 사례	2023타경4472
	178,000,000 142,300,000원 (79.94%)

 

매매사업자로 1년 안에 매도를 진행한다고 가정하면, 800만원 정도 수익이 생길 것으로 판단했습니다. 예상 실투자금은 1,500

만원 정도고요. 

 

낙찰 후 거래만 된다면, 괜찮은 조건의 물건이라고 판단이 들었습니다. 최대한 보수적으로 계산한 가격이기에 수리비와 대출 이자를 줄인다면 충분히 추가 수익도 기대해 볼 만하다고 생각되어 진행하게 되었습니다.

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2025.02.20 - [부동산/경매] - [경매] 두 번째 경매 낙찰 후기 - 2편 경매 & 낙찰 후 과정

[경매] 두 번째 경매 낙찰 후기 - 2편 경매 & 낙찰 후 과정