오늘은 부동산 경매를 독학으로 공부하는 방법에 대해 소개해보려고 합니다. 개인적으로 부동산 경매를 공부하는 데 강의를 따로 들을 필요는 없다고 생각합니다. 강의를 제공하는 강사들도 모두 독학으로 공부하고 경매에 도전했다고 이야기하니, 더욱 그럴 필요성을 느끼지 못했습니다.
요즘 경매 강의 구성에는 법무사, 권리 분석, 임장, 명도 등 다양한 부가 서비스가 포함되어 있지만, 투자자로서 경매를 대하는 입장에서 이러한 과정을 스스로 하지 못하는 것이 과연 올바른 투자 마인드인지 의문이 듭니다. 물론 시간을 내기 어려운 직장인에게는 이런 서비스가 메리트가 있을 수 있지만, 한 푼이 아쉬운 개인 투자자는 초기 비용을 조금이라도 아낄 필요가 있다고 생각합니다.
그럼 각설하고, 이제 제가 독학으로 경매 투자 공부를 하면서 낙찰받은 2건의 경험을 공유하겠습니다.
▼ 제가 낙찰받은 경매 투자 내용은 아래 링크를 확인해 주세요.
2024.12.17 - [부동산/경매] - [경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장
[경매] 첫 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석 및 임장
2024년 12월 11일 4번째 경매 참여만에 인생 첫 낙찰에 성공했습니다. 강의 없이 독학으로 경매를 배워서 어리숙한 부분도 많지만 끊임없이 참여해 낙찰받았기에 개인적으로는 값진 성취감을 느꼈
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2025.02.20 - [부동산/경매] - [경매] 두 번째 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석, 임장, 낙찰가 산정
[경매] 두 번째 경매 낙찰 후기 - 1편 권리분석, 임장, 낙찰가 산정
제 올해 계획이 낙팔낙팔로 경매 투자 시드금을 늘리는 게 목표입니다. 그런데 첫 낙찰 과정에서 알게 된 전세대출이 있으면 주택취득에 제한이 걸린다는 것이었습니다. 그래서 바로 행동으로
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STEP1. 경매 기초 다지기
[경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?]
경매는 부동산을 다루는 만큼 큰돈이 오가기에 명확한 권리분석과 임장을 통한 투자 물건의 상황을 제대로 파악하는 것이 중요합니다. 그 방법과 STEP을 가장 쉽게 정리한 책이 박희철 작가의 [경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?]라고 생각합니다.
부동산이나 경매를 아예 모르는 초보자에게 가장 적합하게 내용이 구성되어 있습니다. 초보자가 이해하기 쉽게 경매 절차를 그림으로 보여줘서 경매 과정의 큰 그림을 쉽게 그릴 수 있었습니다.
그리고 부동산 임장과 경매 과정에서 체크해야 할 목록들을 제시해주는 것도 좋았습니다. 부동산 투자 초보이면 놓칠 수 있는 부분을 세밀하게 정리해 주어서 부동산 투자 관점을 기를 수 있었습니다.
크게 권리분석 → 경매 실전 → 낙찰 후 수익 과정이 상세하게 정리되어 있습니다. 책을 정독하면 경매 투자 전체 그림을 그릴 수 있게 됩니다.
그리고 이젠 경매의 큰 그림을 그렸으니, 해당 과정을 보다 깊이 있게 공부할 필요를 느꼈습니다. 그래서 뒤이어서 [송사무장의 부동산 경매의 기술]을 읽게 되었습니다.
[송사무장의 부동산 경매의 기술]
경매 분야 책중 추천 리스트로 꼭 [송사무장의 부동산 경매의 기술]이 추천되더라고요. 2008년 초판인데 오랜 기간 베스트셀러인 이유가 있었습니다. 앞선 [경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?]가 기본서라면 [송사무장의 부동산 경매의 기술]은 심화서라고 보시면 될 것 같아요. 경매 투자자로서 필요한 지식과 실전 투자 사례가 있어 이해가 좀 더 수월했습니다.
경매 투자에 꼭 필요한 단어와 개념을 간결하게 알려주는 점이 좋았습니다. 또한, 그 개념이 필요한 순간을 짚어주는 것도 인상적이었습니다.
그리고 실제 법원 사이트 화면을 제시하며 법원 문건이나 권리 분석을 확인하는 과정을 알려주어서 내용을 이해하는 데 도움이 되었습니다.
그리고 작성해야 하는 내용증명과 같은 문건 예시도 알려줘서, 실제 투자에 임할때 참고 자료로 사용하기 좋았습니다.
STEP2. 부동산 세금 기초 쌓기
부동산은 다른 자산에 비해 세금에 따라 수익률 영향이 큰 자산입니다. 그래서 경매도 부동산 투자이기에 본격적인 투자 전 부동산 세금에 대해 이해할 필요가 있습니다. 저는 경매 투자를 낙팔낙팔(낙찰 후 매도를 반복)하는 전략을 취했기에 아래 두 권의 부동산 세금 관련 책을 읽었습니다.
[신방수 세부사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전편], [부동산절세 오늘부터 1일]
먼저, [신방수 세부사의 확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전편]에서는 부동산 매매사업자로서 양도소득세를 피할 수 있는 방법을 알 수 있었습니다. 경매 투자자로서 낙찰 전략을 취하기 위해 70%에 달하는 개인 매매 시 발생하는 양도소득세를 피할 필요가 있습니다. 이 대안이 바로 부동산 매매사업자입니다. 직장인이라면 직장 소득과 양도소득의 합계에 따라 세율이 다르지만, 6~45%의 세율을 적용받을 수 있습니다. 이에 대한 자세한 세법을 개인의 상황과 조건에 맞게 확인할 수 있었습니다.
[부동산 절세 오늘부터 1일]에서는 전체적인 부동산 절세 방법을 확인할 수 있었습니다. 이 책에서 가장 좋았던 부분은 투자자 상황에 맞게 절세 방법을 제시한다는 점입니다. 또한, 개인 투자자가 질문할 법한 내용을 Q&A 형식으로 구체적인 사례를 들어 설명해 놓았습니다. 경매 투자를 떠나서 부동산 전반에 대한 1세대 1 주택 양도세 비과세, 다주택자 중과, 분양권, 입주권, 종합부동산세, 종합소득세, 취득세, 상여 및 증여에 대한 세법도 알 수 있었습니다. 전체적인 부동산 세법을 이해하기에 알맞은 책이었습니다.
이렇게 2권의 책으로 부동산 세법에 대해 확인 후, 구글 시트를 만들어서 경매 과정을 체계화 했습니다.
STEP3. Google sheet(Excel)로 경매 투자 시트 만들어 활용
2권의 경매 기본서와 2권의 부동산 세법 책을 통해 인터넷 손품 팔기부터 임장, 경매 과정, 명도, 세금까지 확인했습니다. 이를 실제 경매 물건에서도 활용하기 위해 Google Sheets를 활용해 단계별로 세분화했습니다. 저만의 체크리스트를 만든 것입니다.
좌측에는 실제 경매 참여 시 사용될 체크리스트를 만들고, 우측에는 각 단계별로 잊지 말아야 할 개념을 적어놓았습니다. 이렇게 정리해 놓으니 시트별로 사건을 관리할 수 있어 좋았습니다.
가장 공들인 부분은 입찰가 산정입니다. 매매사업자, 개인(2년 보유 후 매도), 개인(1~2년 보유 후 매도), 개인(2년 이상 보유 후 매도)으로 나누어 예상 세금과 부대비용을 산정했습니다.
현재는 매매사업자 계산만 사용하고 있지만, 다른 투자 방법과 비교할 수 있어 나름대로 투자 전략을 수립할 수 있었습니다.
이후 낙찰 후 과정에서 체크리스트도 구비해 두었습니다.
그리고 실제 물건을 운영하거나 매매 시 발생하는 비용을 따로 항목별로 운용할 수 있는 표를 만들어 관리하고 있습니다.
아직은 매매까지 이어지지 않아 온전한 1 사이클을 돌리지 않았기에 시트가 완벽하지 않은데요. 2~3건 더 경매 물건 사이클을 돌려보고 최종본을 만들면 공유해 보도록 하겠습니다.(필요하신 분이 있으시다면요!)
경매는 투자금이 큰 편이지만, 누구나 할 수 있는 투자 방법입니다. 개인적으로 굳이 많은 돈과 시간을 들여서 진입할 필요는 없다고 생각합니다. 모두 성투하시고, 다음번에는 더 좋은 팁으로 돌아오겠습니다! 감사합니다!
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