[부동산 경매] 부동산 경매란? (운명을 바꾸는 부동산 투자 수업)

부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산 매물에 접근할 수 있는 장점을 가지고 있는 매입 방식입니다. 일반 매매보다는 신경 써야 하는 것도 많고 리스크도 더 크지만, 그만큼 돌아오는 것도 많은 방식입니다.

 

경매 

경매란 사람과 사람 사이의 돈 문제를 나라에서 해결해주는 제도라고 생각할 수 있습니다. 제3자인 낙찰자에게 매물을 넘겨, 그 돈으로 개인 간 돈 문제를 해결해 줍니다. 

부동산 경매

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경매의 장점

경매는 시세보다 싸게 살 수 있다는 점에서 큰 장점을 가지고 있습니다. 일반 매매로 투자하면 제값을 주고 사서 세금 및 수수료를 내야 하니 시작부터 손해를 봅니다. 또한 시세차익을 볼 때까지 기다려야 하기 때문에 시간이 많이 소요됩니다. 하지만 경매는 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있기에 그 즉시 시세차익이 발생하게 됩니다.

 

경매의 단점

명도 등의 문제가 추가적으로 발생할 수 있습니다. 부동산과 같은 경우는 사람이 실제로 거주하는 공간이기에, 권리를 받고 기존 세입자와의 마찰이 생길 수 있습니다. 

명도 : 낙찰받은 집에 살고 있는 사람(집주인 or 기존 세입자)을 내보내는 일

 

하지만 이럴 때는 매각을 주관하는 법원에 '인도 명령'제도를 신청하여 점유자를 내보내면 됩니다. 경매를 통해 소유권을 얻은 낙찰자의 정당한 권리 보호를 위해서 이와 같은 제도를 운영하고 있습니다. 점유자가 정당한 권리 없이 남의 재산을 무단으로 점유해서는 안되기 때문입니다.

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경매하기 좋은 시점

경매는 하락기에 빛을 발합니다. 부동산 하락기가 되면 사람들의 집에대한 수요가 현저히 낮아집니다. 이는 경매 시장에도 그대로 반영하게 됩니다. 또한 하락기에는 돈 문제에 얽혀 있는 물건이 더 많이 나오게 되면서 경매 투자자 입장에서는 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 기회가 더 많아집니다. 시세보다 싸게 살 수 있으니 당장 팔아 차익을 얻을 수 있게 되며, 전세나 월세를 주고 부동산 상승기까지 기다리며 적은 투자금으로 소유권을 늘려갈 수도 있습니다.

 

그러면 상승기에는 어떨까요? 상승기도 경매를 적극 활용할 수 있습니다. '감정가'로 인해 수익을 창출할 수 있습니다. 감정가는 경매를 진행할 '기준 가격'입니다. 감정가를 책정하기 위해 법원이 감정평가사에게 받은 금액일 뿐, 실제 '시세'와는 차이가 있습니다. 감정평가는 보통 입찰일보다 6~8개월 전에 이뤄지게 됩니다. 한 달 사이에도 집값이 뛰는 부동산 상승기에 반 년이면 감정가 대비 시세가 더욱 많이 올랐을 가능성이 높게 됩니다. 즉, 낙찰가율이 100%가 넘는다는 사실만을 호 시세보다 비싼 값에 낙찰받았다고 단정할 수는 없습니다. 결국 낙찰가율보다는 당시 시세보다 얼마나 싸게 샀는지가 관건이 됩니다.

2024.08.10 - [부동산] - [부동산 경매] 경매 매물 알아보는 절차

[부동산 경매] 경매 매물 알아보는 절차

2024.08.10 - [분류 전체보기] - [부동산 경매] 경매 입찰전 해야 할, 경매 매물 조사 & 권리분석 & 시세 및 현장 조사

[부동산 경매] 경매 입찰전 해야 할, 경매 매물 조사 & 권리분석 & 시세 및 현장 조사