[운명을 바꾸는 부동산 투자 수업] 부동산 투자 마인드 정리 - 레버리지(대출)

부읽남의 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업은 원래 ２권의 책이었는데, 내가 읽는 책은 합본된 책이었다. 뭔가 2권의 책을 한 권으로 더 싸게 구입한 것 같아서 기분이 좋아진다.ㅋㅋ

 

운명을 바꾸는 부동산 투자 수업

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부동산 투자, 레버리지

 

부읽남의 책은 우선 기초편에서 부동산 투자 마인드에 대해 중점적으로 이야기 한다. 그동안 투자는 주식만 해오던 사람이라, 부동산 투자 마인드는 사뭇 다르게 느껴졌다. 주식 투자 마인드는 우상향에 근거하여 리스크를 최소화하며 장기적으로 집중하는 투자라고 배웠다면, 부동산 투자 마인드는 적극적으로 부동산 가치를 바탕으로 레버리지를 발생시켜 자산을 더 크게 형성하는 데 있는 것 같았다.

 

레버리지, 적은 돈으로 최대의 수익을 끌어내는 지렛대

더 이상 월급으로 집을 살 수 없는 지금 더더욱 레버리지를 활용해 집을 사라고 조언한다. 레버리지는 크게 4가지가 있고, 이를 잘 활용하면 적은 돈으로도 큰 자산을 형성할 수 있다고 소개한다.

부동산 레버리지 투자

 

1. 대출

금융기관에서 돈을 빌려주는 것을 의미한다. 정부 정책에 큰 영향을 받아 부동산 규제 정보에 관심을 귀기울여야 하는 방법이다. 

LTV(Loan To  Value ratio, 담보대출비율) : 주택 시세의 최대 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있을지에 대한 비율

Ex) 10억 원인 집을 매수할 때, LTV가 40%이면 4억까지 대출을 받을 수 있다

DSR(Debt Service Ratio, 총부태원리금상환비율) : 대출 원리금을 비롯한 개인 연소득 대비 모든 부채의 상환 비율.
- DSR 규제의 핵심은 소득에 따라 대출금이 연동된다는 데에 방점이 있다.
- DSR 산정 시 고려되는 '부채'에는 개인이 받은 모든 대출의 원리금과 할부금, 미결제된 신용카드 비용 등이 포함된다.

Ex) 연소득 1억 원에 DSR 40%라면, 대출 원금과 이자 상환액이 연간 4천만 원을 넘지 않는 한도에서 대출해 준다.

 

 

 

2. 전세

내 집을 빌려주고 무이자 대출을 받는 것으로, 전세는 금융기관이 아닌 개인과 개인 간의 대출로도 볼 수 있다. 따라서 대출과 달리 정부 규제로부터 자유로운 편에 속한다. 다만 역전세 현상을 주의하면 투자에 임해야 한다.

 

역전세 : 전세가 역전되었다는 것으로 전세가격이 집값을 넘어서는 상황을 말한다. 즉, 역전세처럼 전세값이 매매값을 넘어서게 되어 집주인이 손실을 입는 경우를 의미한다.

 

 

 

3. 증여

다른 사람에게서 돈이나 자산을 무상으로 받는 행위를 의미한다. 보통은 부모님의 자산을 증여받는 것으로 이도 분명한 레버리지 활용법 중 하나로 볼 수 있다. 이때 증여에 따라붙는 세금을 반드시 고려해야 한다. 주택을 매수하면 자금 출처를 소명해야 하는데, 이때 증여세를 내지 않고 증여받은 부분이 있다면 문제가 되는 경우도 있다.

 

4. 시간

시간도 레버리지가 된다. 예를 들어 청약 가점을 높이기 위해 시간을 할애하는 것, 재건축이나 재개발을 위해 초반에 투자하는 것이 시간 레버리지 활용의 대표적인 예이다.

 

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레버리지 마인드

흔히 빚을 지면 대부분의 사람들이 지레 겁부터 먹는다. 나 또한 부동산과 같이 큰 자산으로 레버리지를 발생하면 일단 겁부터 날 것이라고 생각한다. 하지만 부읽남은 레버리지를 반드시 활용해야 한다고 조언한다. 어린 시절부터 학습되어 온 레버리지에 대한 공포를 없애야 성공적인 투자를 이룰 수 있다고 말한다. 

 

1. 대출은 나쁘다는 편견을 버려야 한다.

대출은 투자의 도구이다. 어떤 사람이 이 도구를 어떻게 쓰는지가 중요하지, 도구가 무조건 나쁜 게 아닙니다.

 

 

 

 

2. 대출 원금을 반드시 상환해야 한다는 압박감을 극복해야 한다.

 

원금을 갚는 것이지, 돈이 어디로 사라지는 게 아닙니다. 

 

 

 

3. 이자가 아깝다는 생각을 버려야 한다.

모든 상품을 이용할 때는 대가를 치러야 합니다. 이자는 대출이라는 상품을 이용하는 대가이고, 투자를 위해 지불해야 하는 이용료라고 생각해야 합니다. 집을 사기 위해 돈을 모으는 것과 대출을 받아 갚는 것은 정반대의 방향일 뿐 사실 같은 행위입니다.

 

대출을 받아 집을 사면 내 명의의 집이 남지만, 이자를 아끼려다 그사이 집값이 올라버리면 점점 더 집을 사기가 힘들어진다는 점을 기억하세요.

 

 

 

4. 대출받았는데 집값 떨어지면 망한다는 두려움을 버려야 한다.

집값이 떨어진 것이 문제지, 대출 자체가 문제는 아닙니다. 대출 없이 집을 산다고 해서 떨어질 집값이 안 떨어지진 않는다는 말입니다.

 

 

2024.08.07 - [부동산] - [경제적 자유를 위해] 부동산 투자 공부 - 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업

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