경매 시 꼭 알아야 하는 취득세 정리

경매로 부동산을 낙찰받게 되면 다른 부동산 매입 방식과 동일하게 취득세를 내야 합니다. 이때 일반매매는 매입가를 기준으롤 취득세를 내지만, 경매는 낙찰 가격 기준으로 취득세를 매깁니다. 

 

경매 취득세율 및 과세표준

	과세표준	세율
주택	낙찰가격	- 일반세율 : 1.1~3.5% - 중과세율 : 8.4~13.4%
상가	낙찰가격	4.6%
토지	낙찰가격	4.6% (농지 3.4%)

 

 

따라서 경매로 취득세 절세를 하기 위해서는 과세표준과 취득세율을 명확히 알고 있어야 합니다.

 

 

2020년 8월 12일부터 다주택자에 대해 취득세 중과세(8~12%)가 적용되므로 특히 이에 유의해야 합니다. 그리고 취득세 납부기한은 취득일로부터 60일 이내이기에 이 부분도 잊어서는 안 됩니다. 

 

 

중과세율

개인			법인
1주택 (일시적 2주택 포함)	주택 가액에 따라 1~3%		12% (시가표준액 1억 원 이하, 사원용 주택 등은 제외)
2주택	조정 지역 8%	비조정지역 1~3%
3주택	조정 지역 12%	비조정지역 8%
4주택 이상		비조정지역 12%

 

 

종합

그래서 보기 편하게 종합하면, 대부분의 사람들이 비조정지역 개인 1~2 주택 자러면 아래 표를 참고해 계산하면 됩니다.

 

중과세율(1~3%인 경우)

	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
국민주택 규모 주택	1%	0.1%	-	1.1%
국민주택 규모 초과 주택	3%	0.3%	0.2%	3.5%

 

개인 3~4주택자라면 아래 표를 참고해 계산하면 됩니다.

 

중과세율(12%인 경우)

	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계
국민주택 규모 주택	12%	0.4%	-	12.4%
국민주택 규모 초과 주택	12%	0.4%	1.0%	13.4%

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취득세 세법 규정

2022년부터 취득세 과세표준이 대폭 개정되어 2023년 시행된 세법 규정을 살표 보면,

개정 지방세법 제 10조(과세표준)
- 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

개정 지방세법 제 10조의3(유상승계취득의 경우 과세표쥰)
① 부동산 등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다)로 승계취득하는 경우 취득 당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제2자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득 가격으로 한다. 
※ 이때 취득 가격은 중대보수료 등이 포함되거나 부가가치세는 제외된다.

 

따라서 경매의 취득세 과세표준은 낙찰가격 기준으로 하면 된다는 것을 알 수 있습니다. 

 

이때 주의해야 할 점이 인수한 대항력을 갖춘 전세보증금도 과세표준에 포함된다는 것입니다.

낙찰가격과 배당받지 못하고 인수된 대항력을 갖춘 전세보증금도 합산하여 신고해야 합니다.

만약 누락해 신고한 경우에는 과소신고가산세가 부과될 수 있습니다.

 

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취득세 신고 및 납부방법

취득세는 취득시기로부터 60일(상속은 6개월, 외국인은 9개월) 이내에 원칙적으로 신고한 가액을 기준으로 신고 및 납부해야 합니다. 

※ 취득시기 : 계약상의 잔금지급일(계약상 잔급 지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일 경과되는 날)

 

만약 제날짜에 신고 및 납부가 이뤄지지 않는다면 미납세액의 20% 가산세로 부과됩니다.