[경매 임장] 미금역 현대벤처빌 임장 후기 - 사건번호 2024타경1653

경매 공부를 끝내고 첫 임장을 갔습니다. 해당 사건은 2024타경1653으로, 미금역 앞 현대벤처빌 오피스텔 건이었습니다. 현재 모아둔 시드금에서 들어갈 수 있는 건이라 알아보기로 하였습니다.

 

---

권리분석

권리분석해보니 해당 사건 권리는 모두 소멸돼서 낙찰받아도 인수받는 권리는 없었습니다. 

	접수일자	권리종류	권리자	채권금액	비고	소멸여부
갑(4)	2006-02-28	소유권이전	이영섭		매매
을(5)	2010-02-01	근저당권설정	이지웅	120,000,000	말소기준등기 협의분할에 의한 상속전:이영삼	소멸
을(6)	2012-11-29	근저당권설정	이지웅	100,000,000	협의분할에 의한 상속전:이영삼	소멸
갑(10)	2024-03-18	임의경매	이지웅	청구금액 220,000,000	2024타경1653	소멸

 

임차인은 월세로 들어온 세입자가 있었습니다. 소액 건이라 최우선변제액으로 배당받고 쉽게 명도가 가능해 보였습니다.

임차인	전유부분	전입/확정/배당	보증금/차임	대항력	배당예상금액	기타
김**	주거용 616호 전부 2023.05.01.부터 2024.05.01까지	전입:2023-04-17 확정:2023-04-17 배당:2024-04-03	보:5,000,000원 월:750,000원	없음	소액임차인 Go 주임법에 의한 최우선변제액 최대 2,000만원 순위배당 있음	임차인

 

---

온라인조사

기존에 알고 있던 내용과 온라인조사를 취합해 해당건의 장점과 단점을 분석했습니다.

 

평소 미금역 쪽에 많이 오다녀서 해당 상권이 괜찮다는 것을 알고 있었습니다. 그리고 오리부터 판교까지 좋은 회사가 쭉 분포되어 있어 직주근접 수요가 많을 것이라고 판단했습니다.

강점	교통	미금역(수인분당선, 신분당선 위치)
	직장/업무시설	미금부터 판교까지 대기업 및 중견기업 다수 포진
	관공서	주변 동사무소, 우체국, 유치원(건립중). 도보 10분 거리에 도서관 위치
	공원	하천과 공원이 있어 쾌적
	방향	남향이고, 앞라인에 5층 이내 건물이 있어 일조량 좋을 것으로 판단
단점	소음	역사가 30m이내에 위치해 있고, 대로변이라 소음이 있을 것으로 판단. 하지만 건물 북쪽이 대로변과 위치해 있어 남향인 해당 물건은 괜찮을 것으로 판단
	유흥시설	미금역 상권에 위치해있어 주점이 많음. 단, 오피스텔은 인근 미금부터 판교까지 이르는 직장인 수요이기에 큰 영향 없을 것으로 판단
	유해시설	X

 

 

매매 시세와 전월세는 네이버 부동산, KB시세를 이용하여 분석했습니다. 대략적으로 2억 초반에 가격대가 형성되어 있었습니다. 그리고 전월세 물량이 적은 것을 보아 전월세 수요가 많은 것을 예측할 수 있었습니다.

 

네이버 시세	최저가	평균가	최고가	전세	월세	비고
	210,000,000	227,500,000	245,000,000	매물에 해당하는 가격 없음	3000/80
실거래가	195,000,000	215,500,000	236,000,000
KB시세	210,000,000	227,500,000	245,000,000	매물에 해당하는 가격 없음	3000/80
동일 번지 낙찰 사례	2023 - 6	2022 - 10	2022 - 8	2022 - 6	2022 - 5	2022 - 1
	230,500,000	235,000,000	230,000,000	220,000,000	220,000,000	220,000,000

 

---

오프라인조사

미금역 상권

 

미금역은 수인분당선과 신분당선이 지나는 더블 역세권으로 주변에 오피스텔 상권이 포진되어 있습니다. 해당 건도 미금역 출구에서 50m 이내에 출입구가 있어 초역세권으로 볼 수 있었습니다.

 

대로변 외관

대로변 기준 외관은 연식대비 깔끔해 보였습니다.

 

 

지하 2층부터 5층까지는 주차장으로 구성되어 있었습니다.

지하 1층부터 2층까지는 상점과 병원 등이 들어서 있어, 오피스텔 내부에 상권이 자리 잡고 있음을 확인할 수 있었습니다.

 

오피스텔 내부 상권

 

음식점부터 체육관, 부동산, 병원 등이 있었습니다. 상가층도 생각보다 깔끔하게 잘 관리되고 있었습니다.

 

대로 뒷편

대로 뒤편으로는 행정복지센터, 우체국이 있어 행정 편의도 갖추고 있었습니다. 그리고 추가로 어린이종합복지관이 들어올 예정임을 확인했습니다. 

건물 뒷편

 

경매 물건이 있는 건물 뒤편은 5층 이상의 건물이 없고 정남향이라 일조량에는 문제가 없어 보였습니다.

주차장 및 쓰레기처리장

 

주차장 및 쓰레기처리장도 관리가 잘되어서 깔끔하게 유지되고 있었습니다. 주차장은  지하 2층부터 5층까지, 각 층 당 65개(장애인 6개)가 있었습니다. 그리고 1층에 여성주차 13개가 있었습니다.

 

엘레베이터

엘리베이터는 한 번 교체를 한 것으로 보였습니다.

 

우편함

 

우편함을 확인해 보니 우편물이 없는 것을 확인하여, 임차인이 계속 거주함을 확인했습니다.

 

복도 및 현관

 

현관과 복도는 깔끔했습니다. 그리고 같은 층에 사무 목적으로 쓰는 호실도 같이 혼재되어 있었습니다.

 

육안으로 건물 상태를 확인해보니 연식 대비 아주 깔끔했습니다. 관리가 잘됨을 확인했고, 예상대로 교통이 좋아 수요가 많아 보였습니다.

	전입세대 열람		주변 환경		관리비		우편물	주차장
현장확인 시 주의 사항	X		-수인분당선,신분당선 더블역세권으로 교통편 훌륭함-미금역 상권이 좋고 미금부터 판교까지 다수 기업 포진해 전월세 수요 많음-뒷편에 우체국,동사무소,유치원 등 공공시설 다수 포진		임장 당시 주말이라 관리비 확인 어려웠음. 031-728-2103으로 문의 필요		우편물 없었음 문앞에 최근 도착한 택배 있었음	지하주차장(B2~5) 1층 당 65개(+장애인6개) 1층 여성주차 13개

 

---

부동산

부동산은 근처 3곳을 둘러보며 급매가랑 최고가를 여쭤보았고, 전월세 가격과 누수나 하자 건이 있었는지 확인했습니다.

	급매가	평균가	최고가	전세	월세	비고
부동산1	200,000,000	220,000,000	230,000,000	매매가와 비슷 or 동일	1000/75-85	굿모닝공인중개사(공인중개사분 친절하셨음. 가격도 직접 찾아보시는 정성 보임) - 옥상인 8층은 누수 있을수도 있으나 지금까지는 큰 문제는 없었음
부동산2	210,000,000	220,000,000	230,000,000	매매가와 비슷 or 동일		미금공인중개사사무소(공인중개사분 친절하셨음. 매매에 적극적인 태도) - 앞서서 3명정도 경매 문의하고 갔음. 그 중 한명은 낙찰가에 대해 물어본 것으로 보아 나와 같은 초보자도 있는 것으로 판단 - 지금까지 많이 매매 중개하면서 누수같은 큰 문제는 발견하지 못함 - 저번달 27평 경매 낙찰가는 1억 9천 정도로 알고 있음
부동산3	210,000,000	220,000,000	230,000,000	매매가와 비슷 or 동일	1000/80-85	금토공인중개사(공인중개사분 친절하셨음. 진지한 태도를 보유하심) - 2억1천에도 충분히 단기 매도 가능하다고 말하심 - 전월세는 활발히 돌아가므로 걱정 전월세로 인한 걱정은 안해도 됨 - 누수나 하자는 볼 수 없었음

 

---

임장을 통해 연식이 다가 아나라는 것을 알게 되었습니다. 그리고 인터넷으로 보는 것과 달리 실제 현장에서 얻는 정보가 더 많다는 것을 알게 되었습니다.

 

따라서 결론적으로 이 건은 입찰을 진행해도 될만한 물건이라는 판단을 하게 되었습니다.