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부동산

[경매 임장] 미금역 현대벤처빌 입찰가 산정 - 사건번호 2024타경1653

by 보보쓸모 2024. 10. 18.
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이전 포스팅에서 권리분석과 임장을 다니면서 해당 물건에 대한 정보를 얻었습니다. 확실한 수요가 있을 것이라고 판단하였습니다. 그리고 오피스텔이라 가격 상승을 기대하기는 어렵지만 싸게 낙찰받는 다면 단기매도로 수익을 얻을 수 있다고 생각했습니다. 이를 토대로 입찰가를 산정하였습니다.

 

2024.10.18 - [부동산] - [경매 임장] 미금역 현대벤처빌 임장 후기 - 사건번호 2024타경1653

 

[경매 임장] 미금역 현대벤처빌 임장 후기 - 사건번호 2024타경1653

경매 공부를 끝내고 첫 임장을 갔습니다. 해당 사건은 2024타경1653으로, 미금역 앞 현대벤처빌 오피스텔 건이었습니다. 현재 모아둔 시드금에서 들어갈 수 있는 건이라 알아보기로 하였습니다. 

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입찰가 산정

저는 매매사업자로 매도할 예정이기에, 85m2이하 매매사업자 부분을 봐주시면 됩니다. 800만원대 수익을 목표로 입찰가를 산정하였습니다. 각종 세금을 빼면 입찰가는 1억9천2백만원 정도가 나왔습니다. 첫 경매라 최대한 수익을 줄이면서도 비용을 보수적으로 잡았습니다.

    개인 양도소득세 적용 85m2 이하 매매사업자 85m2 초과 매매사업자 비고
  감정가 237,000,000  
기본정보
입찰가액 192,100,000  
건물가액 165,900,000  
매도가액 210,000,000  
           
  부가가치세 0 0 16,590,000 85m2 초과 매매사업자 기준
- 85m2 이상 부동산 매매 시 발생하는 부동산 건물에 해당하는 비용에 대한 부가세를 내야 함. 건물가액의 10%
  양도차익 17,900,000 17,900,000 1,310,000  
           
공제
기본공제 2,500,000     ※ 기본공제 : 1인당 1년에 1번 250만원 공제
장기보유특별공제       ※ 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 시 공제
           
경비 공제
취득세율 1.10%  
취득세 2,113,100  
법무사비 1,000,000 법무사 수수료 50~100만 원
부동산중개비 800,000 중개수수료 : https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=0&ie=utf8&query=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%88%98%EC%88%98%EB%A3%8C
         
대출금 120,000,000 https://www.bank-mall.co.kr/intro/details
금리 5.50%  
대출 개월 수 36  
대출 적용 개월 수 2  
대출이자 366,667 366,667 366,667  
수리비 500,000 ※ 필요경비 : 부동산을 사고파는 데 소요되는 비용. 필요경비로는
- 양도소득세 기준 : 취득세, 법무사 수수료와 중개수수료, 수리비(새시 공사, 보일러 교체, 발코니 확장 등)
- 매매사업자 기준 : 취득세, 용도변경비, 이자비용, 샤시교체, 냉난방기 교체, 도배장판비용, 싱크대교체, 화장실 수리비
           
           
공제 외 투자 비용
명도비 1000000  
관리비   통상 공용관리비는 전체 관리비 중 60%
기타 금융비용       중도상환수수료 등
수리비    
           
  공제 2,500,000 0 0  
  경비 4,413,100 4,779,767 4,779,767  
  경비 외 투자 비용 1000000 1000000 1000000  
  과세표준 10,986,900 13,120,233 -3,469,767  
           
세금
세율 70% 15% 6%  
양도소득세 7690830 1968035 -208186 양도차익 = 양도금액-매입금액(취득가액+인수한 보증금+추가납입액)-필요경비
과세표준=양도차일-장기보유특별공제-기본공제
양도소득세=과세표준*세율"
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709
https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8
         
세율 10% 10% 10%  
지방소득세 1098690 1312023.333 -346976.6667  
재산세       양도시기를 6월 1일 이전으로 해야 재산세 안낼 수 있음
대출이자 366,667      
           
  세후 수익 1,830,713 9,840,175 -2,914,604  
  세후 총 수익 830,713 8,840,175 -3,914,604  

 

 

이렇게 입찰가를 제 나름대로 정리하여 정했고, 법원으로 향했습니다.

 

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