[경매 임장] 미금역 현대벤처빌 입찰가 산정 - 사건번호 2024타경1653

이전 포스팅에서 권리분석과 임장을 다니면서 해당 물건에 대한 정보를 얻었습니다. 확실한 수요가 있을 것이라고 판단하였습니다. 그리고 오피스텔이라 가격 상승을 기대하기는 어렵지만 싸게 낙찰받는 다면 단기매도로 수익을 얻을 수 있다고 생각했습니다. 이를 토대로 입찰가를 산정하였습니다.

 

2024.10.18 - [부동산] - [경매 임장] 미금역 현대벤처빌 임장 후기 - 사건번호 2024타경1653

[경매 임장] 미금역 현대벤처빌 임장 후기 - 사건번호 2024타경1653

 

입찰가 산정

저는 매매사업자로 매도할 예정이기에, 85m2이하 매매사업자 부분을 봐주시면 됩니다. 800만원대 수익을 목표로 입찰가를 산정하였습니다. 각종 세금을 빼면 입찰가는 1억9천2백만원 정도가 나왔습니다. 첫 경매라 최대한 수익을 줄이면서도 비용을 보수적으로 잡았습니다.

		개인 양도소득세 적용	85m2 이하 매매사업자	85m2 초과 매매사업자	비고
	감정가	237,000,000
기본정보	입찰가액	192,100,000
	건물가액	165,900,000
	매도가액	210,000,000
	부가가치세	0	0	16,590,000	85m2 초과 매매사업자 기준 - 85m2 이상 부동산 매매 시 발생하는 부동산 건물에 해당하는 비용에 대한 부가세를 내야 함. 건물가액의 10%
	양도차익	17,900,000	17,900,000	1,310,000
공제	기본공제	2,500,000			※ 기본공제 : 1인당 1년에 1번 250만원 공제
	장기보유특별공제				※ 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유 시 공제
경비 공제	취득세율	1.10%
	취득세	2,113,100
	법무사비	1,000,000			법무사 수수료 50~100만 원
	부동산중개비	800,000			중개수수료 : https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=0&ie=utf8&query=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%88%98%EC%88%98%EB%A3%8C
	대출금	120,000,000			https://www.bank-mall.co.kr/intro/details
	금리	5.50%
	대출 개월 수	36
	대출 적용 개월 수	2
	대출이자	366,667	366,667	366,667
	수리비	500,000			※ 필요경비 : 부동산을 사고파는 데 소요되는 비용. 필요경비로는 - 양도소득세 기준 : 취득세, 법무사 수수료와 중개수수료, 수리비(새시 공사, 보일러 교체, 발코니 확장 등) - 매매사업자 기준 : 취득세, 용도변경비, 이자비용, 샤시교체, 냉난방기 교체, 도배장판비용, 싱크대교체, 화장실 수리비
공제 외 투자 비용	명도비	1000000
	관리비				통상 공용관리비는 전체 관리비 중 60%
	기타 금융비용				중도상환수수료 등
	수리비
	공제	2,500,000	0	0
	경비	4,413,100	4,779,767	4,779,767
	경비 외 투자 비용	1000000	1000000	1000000
	과세표준	10,986,900	13,120,233	-3,469,767
세금	세율	70%	15%	6%
	양도소득세	7690830	1968035	-208186	양도차익 = 양도금액-매입금액(취득가액+인수한 보증금+추가납입액)-필요경비 과세표준=양도차일-장기보유특별공제-기본공제 양도소득세=과세표준*세율" https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2310&cntntsId=7709 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8
	세율	10%	10%	10%
	지방소득세	1098690	1312023.333	-346976.6667
	재산세				양도시기를 6월 1일 이전으로 해야 재산세 안낼 수 있음
	대출이자	366,667
	세후 수익	1,830,713	9,840,175	-2,914,604
	세후 총 수익	830,713	8,840,175	-3,914,604

 

 

이렇게 입찰가를 제 나름대로 정리하여 정했고, 법원으로 향했습니다.