[수익형 부동산] 앞으로 임대 시장 변화 (오피스텔 & 도시형생활주택)

이번에 도시형생활주택을 경매로 낙찰받으면서 임대와 매매를 고민하면서 수익형 부동산에 대해 알아봤습니다. 오늘은 수익형 부동산인 오피스텔과 도시형생활주택을 통한 임대 전략에 대해 이야기해보려고 합니다.

 

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임대 리스크

우리는 임대를 통해 갖고 있는 공간을 빌려줘서 다달이 일정한 돈을 받을 수 있죠. 그래서 은퇴 시기에 많은 사람들이 임대사업에 대한 계획을 많이 짜곤 합니다. 하지만 임대 사업은 생각보다 어려움이 많은데요.

 

1. 공실의 위험

임대 사업의 가장 큰 리스크는 바로 공실입니다. 누군가 공간을 사용하고 사용료를 내야하는데, 그 누구도 사용하지 않는다면 나에게 돌아오는 수입은 제로인 것이죠.

 

2. 연체 문제

공실이 안되더라도 세를 내준 세입자가 연체하는 문제가 발생할 수 있습니다. 아무리 부동산 계약서를 작성하더라도 항상 약속을 어기는 사람들은 있기 마련이니까요.

 

하지만 모든 투자에 있어 리스크가 없는 투자는 없다고 생각합니다. 리스크를 미리 확인하고 충분히 준비한다면 대응할 수 있게 되겠죠.

 

그럼 왜 수익형 부동산에 주목해야 할까요?

 

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1~2인 가구 증가

(출처 - 통계청, 「인구총조사」)

 

우리나라 주택 시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수 중 하나는 가구당 가구원수입니다. 1980년대만 하더라고 가구 중 4인 이상 가구가 대부분을 차지하고 있었습니다.

 

하지만 현재 평균 가구원수는 2.2명으로 지속적으로 낮아지고 있죠. 이미 1~2인 가구가 대중적이고, 앞으로는 더 고착화될 것입니다.

 

따라서 앞으로는 투자의 대세는 소형면적 임대 수익 위주로 재편될 가능성이 높다고 생각합니다.

 

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전세 제도 붕괴 & 글로벌 부동산 기업 한국 월세 시장 진출

또 하나의 요인 전세 제도인데요. 그동안 우리나라 전세로 인해 다른 나라에 비해 월세가 낮은 가격대를 보였습니다. 하지만 몇 년 전부터 터진 빌라왕 사건과 같은 전세 사기가 전세 제도 붕괴를 가져오고 있습니다. 사람들이 더 이상 전세로 큰돈이 묶이는 걸 두려워하고 있죠.  

서울 아파트 전월세 신규계약 중 전월세 비중 - 출처 : 뉴스1

 

 

이미 전세 거래 비중이 낮아지면서 월세 비중이 높아지고 있습니다. 앞서 말씀 드린 1~2인 가구 증가도 월세 비중 증가에 더 가속도를 내게 하고 있고요. 

 

글로벌 부동산 기업 한국 월세 시장 진출

 

 

이에 맞춰 글로벌 부동산 투자사들도 국내 임대주택 시장에 본격 진출하고 있습니다. 이들은 주로 서울과 수도권을 중심으로 프리미엄 임대주택 개발에 집중하는 모습을 보이고 있습니다.

 

글로벌 3대 부동산 개발 업체인 미국 하인스도 기존 오피스 빌딩 투자에서 벗어나 임대주택 사업에 본격 뛰어들었고요. 모건스탠리도 서울 금천구와 성북구에 주거시설 개발을 진행 중에 있습니다. 

 

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그래서 저는 투자 방향을 수익형 부동산에 초점을 마치려고 하고 있습니다. 단기적으로는 경매를 통해 시드금을 불릴 예정이고, 향후 부동산 하락기에 적극적으로 투자해 임대 규모를 키울 생각입니다. 

 

그동안 안지치고 열심히 경매, 주식 투자를 해서 빠르게 EXIT 하고 싶네요.ㅠ