첫 낙찰을 받고 한 사이클을 돌려보니, 경매에 더 큰 관심을 가지게 되었습니다. 그래서 요즘에 물건 검색과 임장을 주기적으로 뛰고 있는데요. 그래서 앞으로 경매 입찰은 하지 않았지만, 공부한 내용을 공유해보려고 합니다. 오늘은 이천 중포동에 위치한 대우1차아파트 스터디 내용을 공유해 보겠습니다.
STEP1. 기본 정보
| 사건번호 | 2023타경39371 | |||||
| 주소 | 경기 이천시 증포동 213-5, 102동 6층601호 (증포동,대우1차아파트) | |||||
| 매각기일 | 2025-02-05 | |||||
| 감정가 | 180,000,000 | |||||
| 최저매각가격 | 126,000,000 (70%) | |||||
| 전용면적 (m2) | 59.990 | |||||
| 전용면적 (평수) | 18.147 | |||||
대우1차아파트는 이천에 소재한 아파트입니다. 이천 시내 중심부와는 조금 거리가 있지만, 이마트, 올리브영, 다이소 등 편의시설이 주위에 포진해 있어, 주거 목적으로는 괜찮아 보였습니다.
STEP2. 말소기준권리
| 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 비고 | 소멸여부 | |
| 갑(5) | 2011-01-19 | 공유자전원지분전부이전 | 오성종 | 매매 거래가액:137,000,000원 |
||
| 을(8) | 2020-06-04 | 근저당권설정 | 현대캐피탈(주) | 148,800,000 | 말소기준등기 | 소멸 |
| 을(10) | 2022-01-05 | 근저당권설정 | 페퍼저축은행 | 31,200,000 | 소멸 | |
| 갑(10) | 2023-12-07 | 가압류 | 신한카드(주) | 3,825,293 | 2023카단5371 (인용 ) | 소멸 |
| 갑(11) | 2023-12-11 | 압류 | 동화성세무서장 | 소멸 | ||
| 갑(12) | 2023-12-22 | 임의경매 | 현대캐피탈(주) | 청구금액 127,953,025 |
2023타경39371 | 소멸 |
| 갑(13) | 2024-01-08 | 가압류 | 웰컴저축은행 | 34,353,597 | 2024카단10002 (인용 ) | 소멸 |
권리는 모두 말소되어 낙찰받으면 넘어오는 권리는 없었습니다.
STEP3. 임차인 권리분석
| 임차인 | 전유부분 | 전입/확정/배당 | 보증금/차임 | 대항력 | 배당예상금액 | 기타 |
| ===== 조사된 임차내역 없음 ===== | ||||||
따로 조사된 임차인은 없었습니다. 만약 낙찰받으면 명도 부분에 있어 손쉽게 넘어갈 수 있는 물건임을 확인했습니다.
STEP4. 경매 서류 및 기타 권리 확인
저는 탱크 옥션을 이용 중인데요. 경매 사이트에 올라온 내용도 사람 손을 거치다 보니 오류가 발생할 수 있습니다. 그래서 혹시나 모르는 상황을 예방하기 위해서 저는 매각물건명세서와 현황조사서를 바탕으로 경매 서류를 재확인합니다.
| 확인 서류 | 이상유무 | 비고 | ||||
|
매각물건명세서
|
최선순위 설정 일자 | 말소권리기준. 유료사이트의 말소권리기준에 오류가 없는지 확인 | 이상없음 | |||
| 현황 조사 및 임차인의 권리 신고 내역 | 임차인이 있다면 대항력과 배당요구 여부 등을 확인해 인수할 보증금 있는지 확인 | 이상없음 | 조사된 임차인 없음 | |||
| 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것 | 이상없음 | 없음 | ||||
| 비고란 | 유치권, 법정지상권 등과 같이 등기부에 기재되지 않는 권리 중 인수되는 사항이나 특별매각조건(재매각)을 확인 | 이상없음 | 없음 | |||
| 현황조사서 | 임차인 거주 여부 | 전입일자, 확정일자, 보증금 확인 | 이상없음 | 없음 | ||
서류확인 결과 이상여부는 없었습니다.
STEP5. 온라인 조사
이후 지도, KB부동산, 네이버부동산, 경매사이트를 통해 임장 전 사전 조사를 진행합니다.
이천 중심권역
이천 중심지로는 이천시내, 마장, 부발이 있습니다.
이천시내 : 이천 시청 및 관공서가 위치해 있으며, 이천역과 이천종합터미널을 중심으로 형성된 시내입니다.
부발 : 부발역을 중심으로 SK하이닉스가 위치해 있어, SK하이닉스 근처로 반도체 소부장 기업이 포진해 있습니다.
마장 : 쿠팡, 롯데 등 물류기업과 중소기업들이 포진되어 있습니다. 그리고 거리가 조금 있지만 청강문화산업대학교 학생들의 수요가 모여 상권과 주거지역이 형성된 지역입니다.
이천 시내
이천시내는 지도에서 보듯 논, 밭, 임야 한가운데 형성된 도심지입니다.
이천은 산발적으로 중소기업과 물류 기업이 포진해 있습니다. 아무래도 토지가가 저렴하고 영동고속도로와 중부고속도로가 흐르고 있어 서울 물류 접근이 용이해 물류기업이 다수 포진해 있는 것으로 판단됩니다.
SK하이닉스라는 대기업도 있지만, 주거 부동산 측면에서 큰 영향을 주지는 않는 것으로 생각합니다. 대부분 동탄, 용인, 성남 등지에서 출퇴근하는 것으로 판단됩니다. 대표적인 반례로 삼성전자 공장이 위치한 고덕신도시를 예를 들 수 있을 것 같습니다. 삼성전자가 고덕신도시와 인근 주택지구 형성을 키웠으니까요.
이천 시내 교통
서울로 나가기 위해서는 이천역에서 경강선을 이용해 판교까지 가서 신분당선으로 올라가는 방법과 시외버스, 빨간 버스를 이용하는 방법이 있습니다. 경기도지만 서울 접근성이 매우 떨어지는 것을 확인할 수 있었습니다.
따라서 해당 물건을 포함한 이천 주거 물건은 대부분 실거주 측면으로 접근해야겠다는 생각을 하게 되었습니다.
중포동 대우1차아파트
대우1차아파트 위치를 보면, 이천 시내에서 북쪽 끝에 위치해 있습니다. 해당 주거 지역은 중소형 아파트 여러 개가 포진해 있어, 아파트 세대수로 총 2749세대가 위치해 있습니다.
교육
대로변 맞은편으로는 중포초등학교가 위치해 있습니다. 초등학생 자녀까지는 키우는데 문제는 없어 보였습니다. 다만, 중고등학교가 멀리 떨어져 있어 통학에 조금 어려움이 있어 보이긴 했습니다. (중포중(778m), 이천고(1.09km))
학원가는 이천고에서 아현고 사이에 학원가가 형성되어 있다고 이천 지인에게 들었습니다. 그런데 조사를 해보니 근처 학교 대상으로 형성되어 있는 거지, 학원가라 하기엔 조금 미비한 느낌이 들었습니다.
상권
대로 맞은편으로는 이마트가 위치해 있고, LG전자, 다이소, 스타벅스, 투썸 등 플라자 상권이 형성되어 있었습니다. 전체적인 거주 측면에서 어려움은 없어 보였습니다.
| 학교 및 학원가 | 중포초(132m), 중포중(778m), 이천고(1.09km) | 학원가 증포동(이천고)에서 이현고 사이에 학원가 형성되어 있으나, 미비... | ||||
| 관공서 | 증포동행정복지센터(610m) | ||||
| 공원 | 주변 대형 공원 없음, 근처 신둔천이 있으나 공원 역할 수행 X | ||||
| 방향 | 남향 | ||||
| 대형마트 | 이마트, 올리브영, LG전자베스트샵 등이 주위에 혼재 | ||||
| 교통 | 버스->이천역 이천시내, 이천역으로 향하는 버스 다수 있음. 하지만 서울 접근성 매우 떨어짐 |
||||
| 직장/업무시설 | 이천은 중소기업 포진과 이천하이닉스 위치 | ||||
| 소음 | 대로변에 위치해 소음 있을 수 있음 | ||||
| 유흥시설 | X | ||||
| 유해시설 | 소규모 농지와 공장 존재 | ||||
시세
| 최저가 | 평균가 | 최고가 | 전세 | 월세 | 비고 | |
| KB시세 | 170,000,000 | 180,000,000 | 190,000,000 | 140-150백만원 | 2,000만 / 55 ~ 60만 | 24~25년 거래 기준 |
|
동일 번지 낙찰 사례
|
2018-31311 | 2014-7105 | ||||
| 215,000,000 156,000,000 (73%) |
230,000,000 161,000,000 (95%) |
시세는 1억 7천~1억 9천 정도로 형성되어 있는 것으로 확인되었습니다. 전세가는 1억 4천~1억 5천 정도로 형성되어 있었습니다.
STEP6. 임장
아파트는 연식이 있어 보였으나, 전체적으로는 양호해 보였습니다.
지상 주차장은 별로 없었고, 지하주차장이 크게 위치해 있었습니다. 전체적으로 주차장도 깔끔하게 잘 유지되고 있는 것을 확인했습니다.
엘리베이터도 한번 교체했는지 깔끔하게 되어 있더라고요. 같이 엘리베이터 타고 올라가는 거주민에게 물어보니, 방음이 잘되어서 살기 좋다는 의견을 들었습니다.
물건지 현관 앞은 깔끔했습니다. 간혹 가다 쓰레기가 쌓여있거나, 문에 고지서가 붙어 있는 경우가 있는데 관리가 잘 되고 있는 집이라는 느낌이 들었습니다.
우편함에도 육안으로 별다른 고지서 흔적이 없는 것으로 보아 관리비나 물건 관리는 잘되고 있는 것으로 판단됩니다.
편의시설은 크게 없었습니다. 관리사무소 건물에 노인정이 다였고, 놀이터가 조그마하게 2곳 있었습니다.
결론적으로 전체적인 주거 환경은 준수한 것으로 판단했습니다. 거래도 꾸준히 있는 것으로 보아 낙찰 후에도 매도엔 문제가 없다고 판단했습니다.
STEP7. 낙찰가 산정
매매사업자로 1년 이내 매도할 계획으로 1천만 원 수익 남길 계획으로 예상 낙찰가액을 정했습니다. 감정가의 83%인 149,400,000원을 산정했습니다.
개인 사정으로 그날 경매에 참여하지는 못했지만, 경매 결과를 보니 8명 입찰에 81.39%인 146,500,000원으로 낙찰받았네요.
이천도 상대적으로 매건 가격대가 저렴해서 저 같은 초보도 접근할 수 있는 물건이 많은 것 같습니다. 앞으로도 주기적으로 모니터링해서 다음번엔 입찰해 봐야겠습니다.
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