[책 리뷰] 부동산 교양서, 우리는 어디서 살아야 하는가

부동산을 바라볼 때 보다 정확한 관점을 가지고 싶어 [우리는 어디서 살아야 하는가]을 읽게 되었습니다. 처음에는 단순 투자 목적으로 부동산을 접근하려고 읽었는데, 재미있는 교양서를 만난 거 같아 김시덕이라는 좋은 작가를 알게 된 거 같아 기쁘네요. 오늘은 가볍게 읽을 수 있는 부동산 교양서 [우리는 어디서 살아야 하는가]에 대해 리뷰해 보도록 하겠습니다.

 

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우리는 어디서 살아야 하는가

흔히 부동산을 평가할 때, 입지, 교통편, 학군, 직주근접 등 사람들이 흔히 알만한 조건으로 물건을 판단하죠. [우리는 어디서 살아야 하는가]는 그 관점의 폭을 더 넓혀줍니다.

 

국가, 지자체가 수립한 도시 계획은 '행정의 관성'으로 단기간에 이뤄지지 않더라도 훗날 실현 가능성이 높은 점, 신도시는 반드시 구도심을 필요로 하는 연담화, 안보 문제로 제한되는 도시 개발, 부동산과 재난 관계, 대중교통의 중요성을 쉬운 언어로 읽기 쉽게 풀어냈습니다.

 

부동산에 관심이 많다면 한 번쯤 꼭 읽어 볼만한 책이라고 생각이 듭니다.

 

우리는 어디서 살아야 하는가

 

https://link.coupang.com/a/cgpSCY

우리는 어디서 살아야 하는가:인문학자가 직접 고른 살기 좋고 사기 좋은 땅 - 부동산/경매 | 쿠

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1장 도시기본계획의 탄생과 변화

저자는 국가 및 지자체가 주도하는 도시계획의 중요성을 강조합니다. 도시계획, 도시기본계획안은 선출직 공무원의 치적용으로 부풀려지는 경우가 많긴 하지만 그 본질적인 핵심을 파악하면, 부동산 투자에 도움이 될 거라는 인사이트를 줍니다.

 

엄청 오래전에 세워진 계획이라도 도시계획은 행정의 관성으로 지속되는 부분도 꼭 생각해야 할 부분입니다. 이에 맞물려 생각할 부분이 구도심 개발 주기는 80~100년 주기인데, 과거 식민 시절에 수립된 도시 계획은 행정의 관성으로 현시점에 개발되어 투자 가치가 있을 가능성이 높기 때문입니다. 따라서 과거 도시 계획을 바탕으로 구시가지 입지를 확인하는 투자 습관을 가져야 합니다.

 

인천 계약구

 

그리고 저자의 작은 팁으로 지도를 볼 때는 네이버지도, 카카오맵과 함께 구글 위성맵을 반드시 참고하라고 합니다. 국내 지도는 군, 국가 주요 시설이 보이지 않아 투자 가치 판단을 흐릴 수 있기 때문입니다.

 

구글맵과 국내 지도 차이 - 수원 공항

 

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2장. 경인 운하 및 행정 수도 계획의 변천사

경인 운하를 비롯한 1기 신도시 역시 행정의 연속성, 관성에 의해 이전 시대에 계획되었던 내용이 실현된 개발 계획들입니다. 이런 역사적 프로젝트들을 보며 부동산 개발에 있어 '행정의 관성'이 얼마나 큰 영향을 미치는지 확인할 수 있습니다.

 

행정수도 이전 프로젝트인 세종시 또한 박정히 대통령 때부터 안보와 국가 균형 발전 등에 의한 목적으로 후대 대통령을 거치면서 수정되어 현시점에 이르게 되었습니다. 여기서 중요한 또 하나의 인사이트는 아무것도 없던 땅에 신도시가 들어설 때, 도시 역할을 구축하는 과정에서 반드시 구도심을 필요로 한다는 것입니다. 현재 세종이 대전, 청주 등과 연담화를 이루는 과정에서 구도심 역할의 중요성을 다시 한번 느낄 수 있습니다.

세종시 과거 계획

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3장. 남북관계와 부동산의 상관관계

한국은 현시점에도 휴전 국가이며 분단국가이기에, 북한이라는 실질적인 안보 위협 대상이 바로 앞에 있는 국가입니다. 이로 인해 경기 북부 및 강원도는 항상 개발 제한이 있었지요. 저는 학창 시절을 경기 북부에서 보내고, 대학교를 경기 남부에서 다니면서 그 격차를 몸소 체감했습니다. 

 

경기 남부에도 수원 공항, 서울 공항 등 군사 시설로 제한이 많긴 하지만, 경기북부도민 입장에서는 가벼운 수준이라고 생각합니다. 경기 북부는 군대가 사방으로 깔려 있어 개발에 항상 제한이 있고, 국가 성장 우선순위에서 항상 뒷전이기 때문이죠. 그래서 경기 북부는 대부분 서울의 배드타운으로 전락해 버렸다고 생각합니다. 경기 남부에 자족 도시인 수원, 성남, 화성과 같은 도시가 경기 북부에는 없죠.

 

먼 훗날 통일이 되거나 남북 교류가 활발해져 경기 북부도 개발이 진행된다고 해도, 저자가 말하는 군부대 이전과 토양 오염 문제 등이 발목을 잡을 것 같습니다. 의정부 미군 부대 이전에 상당 시간이 소요된 역사와 의정부 미군 부대 부지가 장기간 정화 작업을 진행한 것을 오고 가며 본 입장에서 경기 북부 발전은 당분간도 힘들 것 같아 보입니다.

 

의정부 미군 부대 부지

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4장. 삶과 집값을 붕괴하는 재난 위험

우리나라는 부동산 투자에 심각하게 편중되어 있는 사회이어서 그런지 거주민들이 집값이 떨어질 만한 요소를 방치하거나 묵시하는 경향이 있습니다.

 

하지만 지구온난화로 기상이변이 잦아지고 있는 요즘 우리나라 부동산은 숲세권이라는 명칭하에 산사태 위험 지대에 아파트를 세우고, 내진 설계 건물은 전체 6%이고, 제대로 된 상습 침수 지역에 대한 방책도 미미한 수준입니다.

 

반면에 일본은 국가가 나서서 위험 지역을 사전에 예측하고, 자료를 공유하면서 부동산 안전에 힘을 쏟고 있습니다. 이 부분은 우리나라도 배워야 할 부분이지 않나 싶네요.

일본 해저드 맵

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5장. 재개발과 교통망 호재의 실체

도시는 곂곂이 쌓여 만들어지는 것으로, 번쩍번쩍한 신도시가 아니어도 원도심만의 매력과 역사성이 있다고 합니다. 서울의 대표적인 데이트 코스인 연남동, 익선동도 대표적인 원도심의 매력을 유지한 곳이죠. 그래서 저자는 원도심과 신도심을 적절히 배치해 서로 상호보완하는 관계로 발전해야 한다고 주장합니다.

 

서울, 부산과 같은 대도시의 층고 및 용적률 제한에 관한 새로운 인사이트를 얻을 수 있었습니다. 박원순 시장이 주도했던 서울시 35층 원칙이 스카이라인 정비를 이끈 것이 아니라 오히려 빈부격차와 무분별한 도외지역 개발을 이끌었다는 평가입니다. 대도시의 용적률을 제한하게 되면 우리가 바라는 도시의 압축성을 기대할 수 없게 되고, 도시 외곽에 무분별한 개발을 이끌고 도심지에 새로운 계층 유입을 제한하는 역효과를 낼 수 있다는 평가였습니다.

 

곰곰이 생각해 보니 해당 근거는 매우 타당성이 있다고 생각했습니다. 현재 서울 집값을 보면 저와 같은 새로운 계층은 입장이 거의 불가능해지고 있고, 서울 외곽으로만 계속 개발 지역이 확장된다고 생각됩니다. 차라리 저자가 말하는 것처럼 용적률을 풀고 임대 주택을 대폭 늘려 계층 사다라의 기회와 도시 압축과 확장 방지를 하는 게 더 효율적이지 않나 생각하게 되었습니다.

 

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이 책을 읽으면서 기존에 부동산을 바라보는 시점이 많이 변했습니다. 행정의 연속, 신도심 구도심 연담화, 재난, 군부대, 도시에 대한 관점을 알아가게 되었습니다. 앞으로 임장을 보러 갈 때 새로운 시각으로 접근할 수 있을 것 같아 흥미가 더 생기는 것 같네요.

 

 

마지막으로, 다시 한번 강조합니다. 본인이 살 집이 평지에 있는지 언덕에 있는지 말이지요. '15분 도시'라는 말이 한동안 유행했지만, 평지 15분, 언덕 15분, 자전거 15분, 자가용 15분은 각각 차이가 큽니다. 제 생각에는 핵심은 평지 15분입니다. 지도 애플리케이션의 위성사진 모드만 사용해도 어느 정도 현장의 상황을 파악할 수 있습니다.

하지만, 역시 실제로 현장에 가보십시오. 자가용으로 휙 둘러보지 말고, 실제로 걸으면서 땅의 높낮이를 확인하십시오. 그곳의 공기에서 냄새도 맡아보십시오. 맑은 공기인지, 아니면 주변의 공장이나 축산단지에서 매연과 폐수가 흘러내리는지 확인하십시오. 그리고 직접 버스와 열차를 타보십시오. 자가용을 이용하지 않는 가족들이 대중교통을 이용할 때 어떤 불편함이 있는지, 또 본인이 자가용을 사용하지 않게 되었을 때 어떨지 확인해 보십시오. 이 방법은 살 곳을 찾을 때뿐 아니라, 살 곳을 찾을 때에도 참고가 되리라고 믿습니다.